肉欲団Z

立地論 (というか、変態万歳!w)



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どーも、しくじり大家です

リノベ団地の内見に衝撃を受けて書き始めた連載、1回だけのつもりが書き出すと頭の中でいろんなことを思いついてしまい、とうとう3回目です 
間に完済自慢のネタが入ってますが、スルーですw

誉めちぎってますが、実は部屋自体はまだ募集中です。というか、募集始めたばかりです

思い通りの入居者さんが入るか分からないのに、ここまで書いて大丈夫なの?

てか、ずっと空室だったら笑い者だよっ!!

って声がなんとなく聞こえてきました





全っ然、心配してません



このオーナーさんの物件はいずれもリノベ物件ですが、これまで客付けに困ったことは無いそうです

そりゃそうですよね。ここまでド変態ですから

マニアは必ずいて、感性がピタッと合えば、住んでくれるものです

しかもこの部屋、住みやすい工夫が至る所にあります

エロ変態建築士偉い先生の尖った物件がすぐ埋まることを考えれば、こちらの方がよっぽど機能的です



あっ、話変わりますが、S藤先生、東京変態ショー、、、じゃなかった、

東京建築賞3度目の受賞おめでとうございます!







話を戻します

このオーナーさんにとっては初めてのバス便物件で、入居が決まるまで時間がかかると覚悟しているそうです

至って冷静なんです

確かにこの団地、お世辞にも立地が良いとは言えません


一般的に、仲介が客付けするにあたって一番重要視するのは、立地

都心エリアでは、最寄駅から近いことを意味することが多いです


でも、駅からただ近ければいいってもんでもないと思うのです

昔紹介された物件ですが、新築、駅徒歩2分、利回りもそこまで悪くない物件がありました

サビれたローカル線では無くて、京浜東北線の駅徒歩2分です




「おぉっ!」と思ったか、「何かあるな」と思ったか、皆さんはどちらでしょう?



正解は、、、


西○口駅 徒歩2分





分かっていたものの、見に行きましたよ

肉欲渦巻くエリアでした!



女性はまず敬遠するでしょう

駅近のメリットが活かせるとは思えず、この物件はパスしました
(私のところにやってくる物件なんて所詮、、、)



住環境が整っている場所、例えば第一種低層住居専用地域って、駅から少し離れた場所に多いです

団地に贅沢な公園があるのは、駅から遠いので、まとまった土地が安く入手できたからと考えれば納得できます

20170614003257087.jpg


でも、マンモス団地で住人が多いため、スーパーやコンビニはそばにあります

ただ、駅から遠いだけなんです

オーナーさんは、「自宅兼事務所」として使う人を借り手としてイメージしてます

この景色を見ながらであれば、仕事も捗りそうです

20170614004404323.jpg


バスの本数は多く、10分以内でターミナル駅です(大型電気店もデパートもある駅です)

自転車でも通えます

駐車場もあるので、車通勤の方であれば関係ありません



駅から遠いデメリットよりも、それ以上に惹きつけられるモノがあれば、住もうと思う人は必ず現れます



前回の話にも関係しますが、鎌倉や逗子に住んでて都心まで通っている人、知り合いにいません?

私、職場含めて何人か知ってます


きっと、駅からも歩くと思うんですよ

ブラック企業勤めで帰りも遅いのに、何でこんなに遠いところに、、、

しかも、決して安くない(むしろ高い)のに

毎週土日に行けばいいじゃんって、私なら思ってしまうのですが


人間って、合理的ではないんです


多くの人が駅近物件を好むのは事実ですが、全員がそれを第一条件にしている訳ではない

ここに住みたいと思ったら、他の事はどうにか考えて住むものです



だからといって、駅から遠くても大丈夫!という訳ではもちろんありません

他と代わり映えしないアパートを買ってしまったら、賃料で勝負するしかなくなってしまい、本当に厳しい世界が待ってます


ええ、しくじり大家、身をもって体験してますから断言できます!!




なんか、涙が出てきました。。。



私も、随分と勉強して、失敗しない物件を選んだつもりでしたが、買付が通らずに買いたい病にかかってしまってからは買うことが目的となってしまい、判断基準がおかしくなりました

いや、ちょっと違います

正直にお話すると、他人の言っていることを鵜呑みにし、自分の判断基準を持っていませんでした

他にも買おうと思っている人がいるから大丈夫、そんな感覚でしたね。。。

小手先の知識ばかりを追いかけていると、基本を理解せず、ついつい周りに流されてしまいます


不動産の本質を理解し、自分の強みを理解していれば、誰も買わない団地であっても再生できるのです



最近スマホをいじってると、「キーボックスはできるだけ新品が良い」とか、枝葉の知識ばかり流している自称「空室対策コンサルタント」さんが頻繁に登場するのですが、、、

無料で提供できるネタなのでこの程度、なんですよね?

お金払ったら、目から鱗どころか、目ん玉飛び出るようなことを教えてくれるんですよね???


そんなウェビナー(って何??)に参加するくらいなら、デキる大家さんの物件を内見させてもらった方が、はるかに勉強になるんだけどな・・・


そうそう、東京ヘンチクリン大賞、じゃなかった、東京建築賞を受賞された先生が建てた物件の内覧会、頻繁に開催してますよ!
一度行かれてみてはいかがでしょう

次回の開催は、、、、



未定!




あっ、代わりにセミナーがありました


明日でした!! (まだ間に合います?)



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コメント


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肉欲渦巻くエリア…w
出稼ぎのオネーサン需要は底固いッスよ~
回転が凄まじいので営業力(コネ)いりますがw
まぁでもちょっと利回りが良い位では話になりませんね…

なべちゃん | URL | 2017-06-16 (Fri) 20:52 [編集 ]


なべちゃんさん

コメントありがとうございまーす!

業者の養分な私、そちらの方々と対等に渡り歩ける自信はとてもありませぬ。。。
そもそもアパート建つくらいですから、あの一帯も下り坂なんかと、、、

しくじり大家 | URL | 2017-06-16 (Fri) 23:33 [編集 ]


東京建築賞 !

踊り場に毛が生えた程度のリビング?
酔って帰ったら転げ落ちそうな急階段?
IKEAで仕入れたような安っぽい水回り?
審査員も入居者もどんだけ……???

西川は今ではほとんど普通の住宅地だよ~ん。

Dr.PEPPER | URL | 2017-06-17 (Sat) 23:07 [編集 ]


Re: 東京建築賞 !

Dr.PEPPER さん

コメントありがとうございます

そうなんですよね~
こういうのって、流行と自分の感覚が一致しないのと同じなのかな、と思っています

どんなに批判されても貫き通すエロ建築士さんも凄いです

しくじり大家 | URL | 2017-06-18 (Sun) 01:11 [編集 ]