肉欲団Z

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内覧会のルール



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どーも、しくじり大家です

ちょっと書かない間に一気にランキング下がってしまいました(^^ゞ

先週末に風邪を引いてしまい、ブログ更新する気力を無くしてたのです
家でFacebookをみていると、先週末もチラホラと内覧会があった模様。。。いいなぁ


そうそう、少し前に内覧会に行った方が勉強になるって書きました
とはいえ、自分勝手に参加されてもオーナーさんにとっては迷惑なだけ

そこで、内覧会のルールでも書いてみようと思います


まずは、必ず守らなければならないこと

①汚さない、傷つけない


入居前のキレイな状態を見学させてもらうのですから、元の状態のままにしなければなりません
自分の物件だと思えば、当たり前のことですよね
バッグを持ちながら内見しない、室内で飲食をしない、ゴミは持ち帰る
スリッパ持参が基本です
(そういえば、軍手を支給された内覧会もありました)


②設備に触るときは許可をもらう

工事が遅れてしまい、未完成の場合があります(引き戸が固定されてなくて、危うく倒してしまいそうになった過去あり)
勝手に触らず、一声かけてからにしましょう
内覧禁止の部屋とか(直近で入居が決まっている等)、オーナーさんから言われたルールは必ず守りましょう
トイレを使うなんてもってのほか。到着する前に必ず済ませておきましょう


③大声で話さない

特に新築の場合、近隣と揉めていることがあります
そうでなくても、住宅街のアパートなんか厄介者扱いされます
そんな中、大勢でやってきてうるさくしたらどうなるか。。。
屋外でお金の話をするのもやめましょう。どこで誰が聞いているか分かりません



その他注意事項

・差入れを持っていく時は、かさばらないものを


何人もの人から差入れがあると持ち帰るだけでも大変です
内覧会終了後に懇親会(飲み会)がある場合、オーナーさんも車では来ていません
気配りこそが一番の差入れだと思うのですが、いかがでしょうか


・現地には自力で辿り着く

勝手に遅れて、場所が分からないからとオーナーさんに電話するのはやめましょう
現地では、オーナーさんは引っ張りだこです
せめて、他の参加者に電話するとか、少し機転を利かせましょう


・ドタキャンしない

内覧会だけならまだしも、懇親会に参加表明しておきながらの当日ドタキャンは、甚だ迷惑です
お金は請求される前に自ら払いましょう


・気付いたことはオーナーに伝える

ここから先は、個人的な意見が強いかもしれませんが。。。
基本的に、オーナーさんはいろんな意見を聞きたいはずです
自分では気付けなかったことに気付けることで、募集や運営に良い影響があるかもしれません。それを期待して内覧会を開いていることが多いです
だから、一通り見せてもらっておいて、「素敵ですね~」の一言で済ますのは失礼ではないかと思います
せめて、具体的にどこがどのように素晴らしいかを説明すべきだと思うのです

オーナーさんが大御所で、完全に勉強させてもらう立場だった場合は、質問をしましょう
疑問に思ったことを、素直に聞いてみましょう
素人の素朴な疑問が、むしろ入居者目線に近いことがあります
だからと言って、オーナーさんを質問攻めにして独り占めしないように。デキる大家さん同士の会話を聞いているだけでも勉強になります


・近隣のライバル物件を事前にチェック

ポータルサイトで同じ駅の物件を調べ、近隣の傾向と内覧する物件の立ち位置をチェックしておくと、現地で気付けることが増えます
早めに到着して近隣を歩いてみるのもオススメです
オーナーさんの狙いを当てられたら、なかなかのもの
もし自分がこの物件のオーナーだったら、と思いながら内覧すると、「ここは素晴らしいから、自分の物件でもやってみよう」とか、「自分だったらこうするのに・・・」とか、いろいろアイデアが湧いてきます


・情報発信してよいか確認する

シークレット内覧会の場合、写真をFacebookやブログに載せるどころか、参加者以外の人に話してもいけません
秘密の差別化ツールとか、建築確認後にちょこっと直したとか(要するにグレーなやつ)、オーナーさんの不利益になることは墓場まで持っていきましょう
特に、呼ばれてない人に内覧会があったことを話すのは厳禁です
(あえて呼ばなかった人に限って、何で呼ばなかったとクレームするそうです。面倒だから呼ばれなかったというのに。。。)
不動産は情報戦、口が軽くていいことはありません

逆に情報発信してよい場合は、積極的にPRしましょう
特に業者主催の場合は、タダでプロの技を見せてもらったのですから、いかに素晴らしかったか宣伝しましょう
但し、顔出しNGの大家さんが多いので、顔が分かる写真の掲載はやめましょう
(特に知り合いでもない大家さんが写っている場合、後からクレームになることがあるので要注意です)


・有料内覧会に、ろくなものはない

正直、ほぼクズです
カモを集めているだけで、むしろ買ってもらうための餌でしかありません
知り合いの大家さんがいなくて内覧会にも誘ってもらえない場合は、まずは知り合いをつくるところから始めた方がいいでしょう
利害関係なく話せる人がいることは、強いです
頑張っても知り合いができない場合、貴方自身に何か問題があるのかもしれません。。。



いろいろ書いてみましたが、結局のところ、招待された立場であることをわきまえて、行動すればいいのかと
オーナーさんに、呼んで失敗したと思われたら次はありません


何か当たり前なことばかりでしたね、、、
私が出来ているかと言われると、、、書いててちょっと自信無くしてきました(-_-;)



これ書いてないよーとかあれば、コメント欄に書いて欲しいです!
しくじり大家のまとめなんて、信憑性ないですからwww




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投資家としての素質。。。



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どーも、しくじり大家です


前回のきゃつみんさん、初登場にして肉欲団らしい記事でしたね~www
丸投げ大家さん、どこで知り合ったのかな?


今週のダイヤモンドが話題になってるそうで、私もついつい買ってしまいました
流行のネタに便乗してクリックしてもらうのも肉欲団流w

内容自体は、不動産ブログの読者さまであればご存知のことばかりでしょう

しかし、さすが週刊誌というべきか、分かりやすくまとまっています

右肩上がりの大○建託、実際には新規受注額は落ちてて、リピーターで稼いでいたって事実は初めて知りました

捕まえたカモは、骨までしゃぶり尽くす、、、


これから不動産投資を始めようとしている人が読めば、かなりショックを受けるかも。。。

いや、Part4を読んで、これで勝ち組投資家になれる!ってますますポジティブ思考で突き進むのかなぁ



と、話題には触れてみたものの、やっぱり私では大したことは書けないので、ちょっと別の視点から


記事にはシ㋨ケンもやり玉にあがってますが、そういえばうちのヨメ、シ㋨ケン株で儲けたことを書いてましたっけ

直近5年間のチャートを確認したら、なんと20倍!

201706230032372ea.jpg

短期でみると乱高下激しくて、保有し続けるのもストレス溜まりそうですが、他の不動産業者も軒並み右肩上がり

ヨメも一時期含み損を抱えたり、思い通りにはいかなかったようですが、それでも購入額を考えたらなかなかの成績


どうして株買ったの?って、今更ながら聞いてみました

「当時安かったんだけど、掲示板に書き込みがあってこれから上がると・・・それで何となく買ってみた」


そんな動機で買うのかよってちょっと思いましたが、結果的にヨメの行動は正しかった訳です

別に無理して不動産を買う必要なんて無かったんです

これからは不動産投資だ!って思ったら、それで潤う不動産業者に投資する

「ゴールドラッシュで儲かったのは・・・」って話と一緒ですね
ごく最近ではコインランドリー業者の株価が上がってるらしい

ヨメの方が投資家っぽい

寝ながらスマホで調べてポチってるだけだし。。。
大家は労働を伴うし、所詮は個人事業主orz




うちのヨメ、株への投資額はお小遣い程度なので、大きくは儲かってません

でも、大きく負けることもなくて、毎年ちゃんとプラス

撤退することなく残り続けているあたり、投資家としての素質があるような・・・
シ㋨ケン含め不動産株は既に手放してるとのこと

私なんかより、よっぽどセンスあるような・・・


うーん・・・・・・夫の立場ねーし(自滅



そんなダメな夫に、クリックだけでも応援よろしくお願いします!
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初心にかえる?


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みなさま、はじめましてきゃつみんです♪

丸投げ大家さんに「何か書いてみたら」と振られたので、
適当に書いてみようと思います。
リオちゃんファンの方、リオちゃんじゃなくてごめんなさいね。

とはいうものの何を書けばいいのかしら?

えーと、このブログの基本姿勢は確か...
所構わず“全方位的に噛みつく”であってます?

とりあえず、その流れで書いてみますね。

そういえば、水戸から出てきた大家さん?が新刊出版されたらしいわね。
相変わらずEX○LEやAK○48も真っ青な特典商法引っ提げて...

購入特典としては、よくありがちな中身の薄そうなセミナーご招待。
ただ、懇親会の参加資格は10冊購入らしいわね。これっていったい何の冗談なのかしら?
さらに100冊購入すると、憧れのアノ方と温泉旅行でキャッキャウフフ?できるみたい!
飲み会ネタとして誰か潜入してくださらないかしらね?

今更、特典商法なんて流行らないと思うのですけれど、
そこまでして見かけ上の発行部数や売り上げを嵩上げしたいのかしら?
文字通りただ捨てられるだけのゴミを量産するのやめてくださらない?


あとは相変わらずセルフブランディングに余念がない方々もたくさんいらっしゃるようね。
○っ○ぃ~とか、夫にないしょでなんとかのいつもの顔ぶれに加えて
昨年あたりからゼロから始めるホニャララなんて方も増えたみたい?


セミナー開催や大家本出版による権威付けからはじまって、
ソーシャルメディアのお友達とか投稿を眺めてみると
意識高い系のどや顔セルフィーが溢れていたわね。
どや顔の取り方なんてわからないって嘘ぶいていた方もいたとかいないとか?

いつも不思議に思うのですけれど、
この手のコミュニティの方々って、総じて美談がお好きよね?

マインド万能論とでも呼ぶのでしょうか、、、
ご自身の「成功体験」を赤裸々に語っている体裁を整えてはいるものの、
努力は報われる”、“夢を見続ければ叶う”といった類いのお話から
成功の秘密”みたいなありきたりなお話ばかり。。。
“報われない努力”や“見続けても叶わない夢”なんていくらでもあるのに
ホント、現実逃避がお好きなのね。


「成功したのは単なる偶然です(テヘッ」なんて
ホンネを言ったところで需要なんてどこにもありませんものね?

どれもこれも周りのみんなの美談を求める声にあわせて、
ストーリー仕立てにして集客に利用しているだけでしょうに...
どんなに綺麗ごとを並べても所詮はお金儲け♪なのではないかしら?
いい加減、気づいていない振りとかやめたらよろしいのに...


あっ、そうそう、そういえば“断捨離”なんて言葉で誤魔化しながら、
自分に不都合な過去を清算したつもりの方もいらっしゃるらしいわね。

Facebookで都合の悪そうな方々をブロックしているみたいですけれど、
やり方が中途半端で情報が筒抜けになっているのに気づいていないのかしら?
まるで当人の浅ましさが透けて見えるようですわ。
断捨離”の定義を見直した方がよろしいのではなくて?


それでも流石はマーケティングのプロといったところかしら...
表向きはセルフブランディング用のアカウントで活動していらっしゃいますし、
お友達というよりはカモかしら?の増やし方もお手の物、
意識高い系の方々を手玉に取るなんて御茶の子さいさい(表現が古かったかしら?)のご様子ね。
まぁ、このブログはそんなカモの方々の目には触れないのでしょうけれど...

傍から見てると、どの話題も使い古された自己啓発のお話のアレンジばかり、、、
目新しいお話なんてどこにも見当たらないのは気のせいかしら?
そんなお話でも手放しに称賛してくれる方々が世の中には溢れているようね。

お友達の数≒お金儲けの道具の数
そんな風に見えてしまうのは私だけなのかしらね?


ふぅ、、、
なんとなく思いついた限りに適当に書き連ねてみましたけれど、
とりあえず、こんな感じのお話でよろしかったかしら?

それでは、みなさまごきげんよう♪

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なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。
(コレ書いとかないと噛みつかれる時あるのよねww)

値付け



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どーも、しくじり大家です


先週3回にわたって書いたリノベ団地ですが、申し込みがあったそうです

築50年、バス便、繁忙期でも無いのに、募集開始から2週間弱での申し込み!


オーナーさんはいつも慎重で、賃料も団地内では飛び抜けて高いし、そう簡単には決まらないと言うのですが、あれだけ素敵なお部屋ですから決まって当然です

もちろん、申込段階なのでキャンセルの可能性も考えなければなりません

でも、わざわざあの部屋に申し込みをする方ですから、目移りしてキャンセルは無いでしょう

申込者の属性も、狙い通りだったみたいですし



私の目に狂いはなかった(⌒∇⌒)




んじゃ、なんでお前はあんな新築全空アパート買ったんだって??


それは聞いちゃダメ~~~(>_<)





端的に言えば、客観的に見れるか主観的に思い込んでしまうのか、その違いでしょう

そういうことにしておいてください。。。(涙



ふと気付いたんですが、成功している大家さんにかぎって、自身の物件の値付けに常に悩んでいる印象があります

地元の仲介業者とか、知り合いの大家さんとか、いろんな人に聞きまわって決めてみたものの、本当にこれで決まるのか、、、って

内覧会でそんな話を聞いたりしますが、客観的に見ている私たちからすると、全然問題ないことが多いです

そしてほとんどの場合、間もなくして決まっちゃうんですよね~



逆に、失敗する大家さんって、値付けにそれほど神経を使っていない気がします

なぜか?


信頼する(?)業者の人が「大丈夫です!」っていうから安心♪


ちょっと極端な書き方かもしれませんが、内心はそんなところでないかと思います


でも、業者からすると、後からちょくちょく賃料変えられる方が面倒くさい

とにかく安心させておいて、大家を黙らせた方が都合が良い

別に賃料が高すぎて決まらなくてもいいんです。数か月空室でも業者にとっては痛く無いですから

どうしても決まらなくて大家が痺れを切らし始めた所で、自分たちに都合の良い賃料を提案する

楽して客付けできる、安い賃料に!
(または、フリーレントとか、ADアップとか。。。)




ええ、新築なのに賃料1万円下げたしくじり大家が言うのですから、間違いありませんっ!!



同じように高い値付けをしていても、その根拠というか、出所が全く違います


投資は自己責任ってよく言いますが、「自己責任」の意味を本当に理解しているのかどうか

自分で考え、自分で決めたことに責任をもって行動しているかどうか

成功大家さんとの分かれ道だと思うのです



しくじり大家がしくじった理由って、詰まるところ。。。Σ(゚д゚lll)




嗚呼、買う前の自分に伝えたい。。。


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団地リノベの詳細はこちらから

立地論 (というか、変態万歳!w)



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どーも、しくじり大家です

リノベ団地の内見に衝撃を受けて書き始めた連載、1回だけのつもりが書き出すと頭の中でいろんなことを思いついてしまい、とうとう3回目です 
間に完済自慢のネタが入ってますが、スルーですw

誉めちぎってますが、実は部屋自体はまだ募集中です。というか、募集始めたばかりです

思い通りの入居者さんが入るか分からないのに、ここまで書いて大丈夫なの?

てか、ずっと空室だったら笑い者だよっ!!

って声がなんとなく聞こえてきました





全っ然、心配してません



このオーナーさんの物件はいずれもリノベ物件ですが、これまで客付けに困ったことは無いそうです

そりゃそうですよね。ここまでド変態ですから

マニアは必ずいて、感性がピタッと合えば、住んでくれるものです

しかもこの部屋、住みやすい工夫が至る所にあります

エロ変態建築士偉い先生の尖った物件がすぐ埋まることを考えれば、こちらの方がよっぽど機能的です



あっ、話変わりますが、S藤先生、東京変態ショー、、、じゃなかった、

東京建築賞3度目の受賞おめでとうございます!







話を戻します

このオーナーさんにとっては初めてのバス便物件で、入居が決まるまで時間がかかると覚悟しているそうです

至って冷静なんです

確かにこの団地、お世辞にも立地が良いとは言えません


一般的に、仲介が客付けするにあたって一番重要視するのは、立地

都心エリアでは、最寄駅から近いことを意味することが多いです


でも、駅からただ近ければいいってもんでもないと思うのです

昔紹介された物件ですが、新築、駅徒歩2分、利回りもそこまで悪くない物件がありました

サビれたローカル線では無くて、京浜東北線の駅徒歩2分です




「おぉっ!」と思ったか、「何かあるな」と思ったか、皆さんはどちらでしょう?



正解は、、、


西○口駅 徒歩2分





分かっていたものの、見に行きましたよ

肉欲渦巻くエリアでした!



女性はまず敬遠するでしょう

駅近のメリットが活かせるとは思えず、この物件はパスしました
(私のところにやってくる物件なんて所詮、、、)



住環境が整っている場所、例えば第一種低層住居専用地域って、駅から少し離れた場所に多いです

団地に贅沢な公園があるのは、駅から遠いので、まとまった土地が安く入手できたからと考えれば納得できます

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でも、マンモス団地で住人が多いため、スーパーやコンビニはそばにあります

ただ、駅から遠いだけなんです

オーナーさんは、「自宅兼事務所」として使う人を借り手としてイメージしてます

この景色を見ながらであれば、仕事も捗りそうです

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バスの本数は多く、10分以内でターミナル駅です(大型電気店もデパートもある駅です)

自転車でも通えます

駐車場もあるので、車通勤の方であれば関係ありません



駅から遠いデメリットよりも、それ以上に惹きつけられるモノがあれば、住もうと思う人は必ず現れます



前回の話にも関係しますが、鎌倉や逗子に住んでて都心まで通っている人、知り合いにいません?

私、職場含めて何人か知ってます


きっと、駅からも歩くと思うんですよ

ブラック企業勤めで帰りも遅いのに、何でこんなに遠いところに、、、

しかも、決して安くない(むしろ高い)のに

毎週土日に行けばいいじゃんって、私なら思ってしまうのですが


人間って、合理的ではないんです


多くの人が駅近物件を好むのは事実ですが、全員がそれを第一条件にしている訳ではない

ここに住みたいと思ったら、他の事はどうにか考えて住むものです



だからといって、駅から遠くても大丈夫!という訳ではもちろんありません

他と代わり映えしないアパートを買ってしまったら、賃料で勝負するしかなくなってしまい、本当に厳しい世界が待ってます


ええ、しくじり大家、身をもって体験してますから断言できます!!




なんか、涙が出てきました。。。



私も、随分と勉強して、失敗しない物件を選んだつもりでしたが、買付が通らずに買いたい病にかかってしまってからは買うことが目的となってしまい、判断基準がおかしくなりました

いや、ちょっと違います

正直にお話すると、他人の言っていることを鵜呑みにし、自分の判断基準を持っていませんでした

他にも買おうと思っている人がいるから大丈夫、そんな感覚でしたね。。。

小手先の知識ばかりを追いかけていると、基本を理解せず、ついつい周りに流されてしまいます


不動産の本質を理解し、自分の強みを理解していれば、誰も買わない団地であっても再生できるのです



最近スマホをいじってると、「キーボックスはできるだけ新品が良い」とか、枝葉の知識ばかり流している自称「空室対策コンサルタント」さんが頻繁に登場するのですが、、、

無料で提供できるネタなのでこの程度、なんですよね?

お金払ったら、目から鱗どころか、目ん玉飛び出るようなことを教えてくれるんですよね???


そんなウェビナー(って何??)に参加するくらいなら、デキる大家さんの物件を内見させてもらった方が、はるかに勉強になるんだけどな・・・


そうそう、東京ヘンチクリン大賞、じゃなかった、東京建築賞を受賞された先生が建てた物件の内覧会、頻繁に開催してますよ!
一度行かれてみてはいかがでしょう

次回の開催は、、、、



未定!




あっ、代わりにセミナーがありました


明日でした!! (まだ間に合います?)



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団地リノベの詳細はこちらから

利回りが下がっちゃった話。。

しくじり大家に対抗心ムキムキになってますw 
丸投げ大家ですw こんにちわ


肉マーク3




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ワタシの地方築古BOLOアパート(完済済み♪)ですが先日またしても退去予告が来ましたw

借り入れないから、どーでもいいですww

と、呑気に構えていたら管理会社さんからプルリンコ♪
管理)「あ、丸投げさん今よろしいですか?」
丸投)「う!また退去か(ノД`)・゜・。」
管理)「101のなまぽさんですが住宅扶助費がオーバーしてるから安い所に引っ越すか、家賃を下げてって役所から言われてるようなんですよ」
丸投)「ん?? 上限が変わったって事? おかしくない?」
 と言いつつネットで住宅扶助費を調べるワタシ。
丸投「やっぱ変わってないいじゃん。 2人入居だから上限〇万円でしょ。オーバーしてないじゃん。 確認してみてくれます?」

  しばらくしてから
管理)「すいません!確認したらこういう事でした!」
   「なまぽさん、娘さんと住んでたんですけど、この娘さんが入院してしまいしばらく退院する見込みも無いそうなんです。」
   「そうなると一人世帯になるので上限が●万円になってしまい今の家賃だとオーバーしてしまうそうなんです!」

丸投)「あ~そういう事なら納得です。」
管理)「じゃあ下げてもいいですか!!」
丸投)「(ソレとコレとは違うよww下げるのに納得してんじゃねーよw)」
   「んじゃこうしましょう退去されんのもイヤなんで賃料下げはOKですが、1年更新で更新料2ケ月で契約巻きなおしてください。更新料も扶助費で出してくれるはずなんで入居者さんにも負担かからないんでいいんじゃないすか? そうしましょうw ええ そうしましょうw」

  という事で、下げた分の回収は出来そうですが賃料収入が下がってしまったので利回りも下がってしまいました(*´Д`)  
また売りづらくなったな。。。
負け組か?おれww













土に還るまで持ってるからいいんじゃんwww 木造だしww


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不動産投資大百科もヨロシクねw

人の想いで不動産は変わる


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どーも、しくじり大家です


前回のブログ、予想以上に好評で、おかげさまで一気にランキング上がりました!!

皆様、クリックありがとうございました
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この物件、まだまだ書きたいことがあるんです

前回書けなかったことをもう少し書いてみたいと思います




その前に、、、

オーナーさんには事前に了解を取って掲載したのですが、
「肉欲団Zって、たしか毒吐きブログのはずなのに、、、どうしちゃったんですか?」と言われてしまいました。。。



いつもの調子で書いてよかったんすかね??

では、言わせてもらいます



あまりのボロ好きで、新品買った方がはるかに楽ちんなのに、そして誰も気づかないどーでもいい細部までこだわる、ド変態女性大家さんのブログはこちらです!!




うーん、、、disる言葉が思いつきませんっ!w

このオーナーさん、綺麗で品のある女性大家さんなんです

丸投げ大家さんの悪口ならいくらでも書けるんだけどw


にもかかわらず、リノベの話になると、なんでこんなド変態に変身するのでしょうか。。。




そろそろ本題に入りますw


団地は、建物と建物の間隔が広くてそこに公園があったりするため、狭小地に無理やり建てる昨今の住宅事情とはかけ離れた世界、と今回改めて感じました

容積が余ってるんだから実質タダで建て替えられるかも!?って思うのでしょうか

この団地でも、建替計画はあったそうです

しかしいろんな理由があったのでしょう、結局建て替えないことが決まり、その代わりに必要な修繕を行ったり、住みやすい環境を整備するために積立金を取り崩しているとのこと

外壁も築50年にしてはかなりキレイでした

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公園もこれだけ広いと、何もしないとすぐに雑草で荒れ果ててしまいます

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しかしこの団地では隅々まで手入れされていて、鳥のさえずりも至る所から聞こえてきて、とても気持ちが良かったです

緑化には、かなりのコストをかけているとのこと

でも普通、直接的メリットの無いものにお金をかけるのって、難しいですよね

公園整備よりも、エレベータつけろとか

500世帯以上のマンモス団地なので、その巨額の積立金で私腹を肥やす輩が現れたりとか

そんな人がいてもおかしくない



そう、この団地には健全なコミュニティが成り立っているのです

その場に行って、周りの雰囲気を感じれば、分かります

細部を見ればいろんなことがあると思いますが、健全なコミュニティが形成されていれば、邪悪な者は遠ざかるものです



コミュニティに成功した団地は強いです

某大手が手掛けたとある団地側マンションの話ですが、築30年以上経ったのに売却価格が下がらないのです

一時期、近隣に住もうと思って調べたことがあるのですが、売値も賃料もありえない金額なんです

築10年くらいの同条件の近隣マンションよりも高かったり

売れ残っている訳ではなく、戸数が多いから常にどこかが募集しているだけ

住んでよし、貸してよし、売ってよし、不動産投資の勝ち組ですね



しかし、コミュニティって結局は人なので、移ろいやすいのも事実

つい先日、武蔵小山が取り上げられてました

自分達で一生懸命ブランディングしたアーケード商店街、人気が出たら自ら商売するのをやめて、賃貸で楽して儲けるようになったとのこと

挙げ句、タワマン着工で、商店街を壊してしまうと


もっとも、自分達で頑張ってつくりあげたモノから利益を享受しているだけで、ビジネスとして非難されることではないと思います


そこに生活している人たちで魅力的な街をつくりあげ、結果として土地が高くなった

土地が高くなったことで新しい住人が移り住み、新たなコミュニティが出来上がる

更に魅力が増して土地値が上がるのか、廃れて下がるのかは、新しい住民達に委ねられているだけ



長々と書いてきましたが、今日書きたかったことは至ってシンプル



いい人の周りには、いい人が集まり、不動産の価値も上がる




堅実なシェアハウス運営している大家さんって、この辺りのことをよく理解しています

女性専用シェアハウスでも、住んでいる人同士の仲が良いと、部屋も共用部もどこもキレイなもの

しかしコミュニティがうまく形成されないと、男子禁制の秘密の園なんて、とても見れたもんじゃない、、、




このオーナーさんがこの団地の購入に踏み切ったのは、部屋から見える大きなケヤキ

20170614004404323.jpg

そう、この団地は、公園を整備したことでこのオーナーさんがやってきて、ボロボロだった部屋が蘇ったのです



しかもこのオーナーさん、入居者さんとのコミュニケーションも楽しみます

別の所有物件には、犬3匹と暮らしている入居者さんがいるとのこと

オーナーさんも犬を飼っていることから、家族ぐるみのお付き合いだそうです

入居者さんにとって、こんな大家さんなら住んでいて安心ですよね



この団地のお部屋、入居者自身で壁を塗り替えてもOKです

このオーナーさん、入居者さんから相談されたら喜んで手伝うって、目を輝かせて私に話すのです

変な入居者さんが入るなんて、ありえないです



蘇った部屋に素敵な入居者さんが住むことで、団地にまた一つ、活気が戻る

数百世帯のうちの1世帯の話ですが、それが積み重なった時のパワーは、、、




ハードである不動産がこれだけ高騰してしまった以上、今の時代を生き残るにはソフトで勝負するしかない、と思うのです



毎年のように新築物件が誕生します

ハードではちょっと見劣りしても、魅力的なソフトがあれば、勝てるかもしれない

最近のプレイヤーの多くは、自ら運営をしないで業者任せ。ハードに頼り切りなんです

例えば、高機能高品質の日本のガラケーに対して、iPhoneが世界を席巻して日本の携帯市場も変えたのは、アプリのおかげのように、、、



住まいの主役は、そこに住んでいる人




自分の物件の入居者さんを、まるでキャッシュマシーンのように言う人がいます

毎月ちゃんと払ってくれていればそれでいい

私、どうしても違和感があったんです

それでは入居者さんの視点で自分の物件を観察できず、気付かぬうちに居住環境を悪化させてはいないか

空室が続くと、部屋を埋めることだけを考えてしまい、大事なことを忘れがち

仲介に執拗にお願いしたり、ADを上積みしたり、そんなことをしないといけない物件に、どんな人が入るのか

本当は、この部屋に住みたいって思わせることに投資する方が、自然と流れができるもの




え?

理想論はどうでもいいから、どうやったら魅力的な入居者がやってくるようになるかですって??

そういえば、この団地の他の部屋が売却に出てたような、、、しかもボロのまま

買いたい人、います??




あ、でもその部屋、キッチンは途中で交換されてしまい、ごくごく普通のキッチンでした



201706111124547b4.jpg

簡単にはマネできないんですよ





自分の頭で考えないで儲けようなんて、甘すぎるんです




ポチが多かったら続きを書こうかな、、、
まだネタがあるんです!!

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本当の不動産投資って何だろう?


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どーも、しくじり大家です

半年ぶりの投稿、、、皆様はお元気でしたか?

飛んじゃった読者の方はいない、、、ですよね?w



え??

こんなにランキング下がったら、誰も読みに訪れないですって???



そりゃそーだ (o^―^o)




それでも、今日は書きたいことがあって、書こうと思ったんです

なぜなら、、、



本日、肉欲団Zはブログ開設1周年を迎えました!!!



パチパチパチ !(゚∇゚ノノ"☆(゚∇゚ノノ"☆(゚∇゚ノノ"☆パチパチパチ!!!











半年も休んでたくせにっ!!



まぁ、結成30周年記念とかで、10年以上新曲出してないミュージシャンがテレビに出てくるのに比べれば、、、おんなじですねwww






今日はそんな話を書きたかった訳ではないんです。



先日、とある大家さんのご厚意で、セルフリノベ物件を見せて頂きました


そこは、団地


しかも、RC耐用年数切れ、、、


安く買って、適当にリノベして、安くて小奇麗な部屋ならいいやって人に貸すための物件、、、





あれ??

DSC_0002_加工edited

手入れの行き届いた団地でした

ちょうど植木屋さんがお仕事してました




この団地、何か違う、、、



そしてお部屋に通してもらうと、




あれ???




写真だけでは伝わらないかもしれませんが、 居心地がとってもいいんです

古いけど、独特のヴィンテージ感があって、むしろオシャレな感じ

なんでこんな雰囲気が出ているのだろう??



写真に写っているキッチンとフローリング、50年前のものを、そのままを活かしているのです




普通、取り替えますよね?

でもこのオーナーさんは残したのです

ボロボロだったけど、自ら色を塗ったりタイル貼ったり、ガスコンロやコンセントにもこだわって、蘇らせたそうです
(換気扇上のステンレスの板はレンジフード代わりですが、頭にぶつからない寸法を考えたり角を取ったり、たった板一枚でもかなりのこだわりでした)

畳はさすがに張り替えてますが、でも和室のまま

普通、フローリングにして、つなげてLDK表記にしますよね?

募集に有利ですし、最近のリノベ業者ならきっとそうするはず

でも、このオーナーさんは意地でも残したのです



別に、安上がりに済ませるためではない

むしろ、新品買った方が安くて楽だったそうで、、、




そこまでして、何で残すのかって、思いません??



オーナーさん、このビンテージ感がたまらなく好きなのだそうです

処分したら、もう同じものは手に入らない

この風合いを気に入ってもらえる、同じ価値観を共有できる人に入居して欲しいのだそうです




更にこのオーナーさん、抜群なセンスの持ち主でして、


たとえば、このハンガー掛け



実はこれ、碍子(がいし)なんです



くぼみがあるからハンガーが引っかかると



この部屋に合うからと購入した新品のトイレットペーパーホルダー



"LI○IL" って書いてあるのがどうしても雰囲気を壊すからって、わざわざ上から貼ったそうです





芸能人にリフォームさせるテレビ番組が流行る昨今ですが、

こんなところまでこだわってやる人、どれだけいるでしょうか?



噂には聞いてましたが、ド変態な方でした!!ww


あ、女性大家さんに対してこんなこと言って、大丈夫かな(;´・ω・)




私が新築から不動産を始めた理由の1つに、私自身が新築好きというのがあります

でも、ここでこの家賃なら、築50年でも住んでもいいかもって思いました。いや、本当に

職場から遠すぎるし家族もいるし、現実には難しいですが、でもこのオーナーさんのこのこだわりに対する対価を考えたら、この家賃は安いと思うのです

近隣に、構造以外はほぼ同じ条件で同じ賃料の新築HMアパートがありましたが、そのどこにでもある室内写真と見比べたら、築50年の方が魅力的だと思うのです


だって、この部屋はここにしかないんですもの








帰りの電車で振り返りながら、ふと思いました


本当の不動産投資って何だろう?



答えは一つではありませんし、個々人で違っていて当然な話です


しかしながら、1棟目からしくじってきた私にとっては、このオーナーさんのようなやり方が腑に落ちるのです


ボロを再生して貸す、ということではありません。それは手段の話

昨今の不動産投資(特に最近始めた人の場合)って、他人より安く仕上げて、他人より安く貸しても利益を出せるかどうかで競っている気がします

想定賃料に比べて、(空室期間の損失に、AD、フリーレント等も加味した)実質賃料を考えると、どれだけ収入が減っても耐えられるか、我慢比べをやっているようなもの

でもこれって、思い描いていた不動産投資の世界とはかけ離れているはず

結果、コストを抑えることばかりに目がいってしまい、自分が得することしか考えられなくなる

全員がそうだなんて言いませんよ。でも、周りから聞く話って結局、こんなオチではないかと

そんなジコチューやってて、何十年もある、残りの人生を続けていけるのでしょうか?




不動産投資なんだから、利益が出るのは大前提です

私が言いたいのは、何をもって利益を上げるかってことです

利益って、、、本来は付加価値があって発生するもの

モノを仕入れて、それに手を加えて、利益をのせて、売る

これが商売の基本のはず

部屋を貸すのだって、同じだと思うのです




不動産は事業


不動産賃貸業なのに、金融投資だと思い込んで始めるから、つまり金だけ出せば得すると思っているから、 事業としての発想が無くなるのでしょう



本当に儲かる不動産なら、売りには出ないはずです

それでも訳あって売りに出ても、一等地の物件情報なんて私たち一般庶民の目に触れる前に消えます

私たちの目の前に出てくる不動産なんて、所詮は出涸らしです

他人が手放すような物件を買って、運営は業者に任せっきりで、それで本当に利益が出るのでしょうか?

基本に立ち返ると、どこにでもある部屋を同じように貸し出すだけで利益が出るなんてあり得ないこと、気付きません??





「安ければいい」というマイナス思考の不動産投資、もういい加減、 やめませんか?




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お久しぶりっこ。みなさんお元気ですか?
丸投げ大家ですw

昨日飲んでいたら、ブログの有料プランを申し込んだままだったのを唐突に思い出しましたw

零細Bolo物件大家としては、こんな誰も見向きもしなくなった書かなくなったブログに永遠に課金し続けるのはヒジョーにつらいと思い解約の為に5万年ぶりくらいにFC2にログインしましたw
パスとか忘れてて、ログインに3時間くらいかかりましたwwwww

まぁ、せっかくログインできたので記念パピコしときますw

こないだの日曜日にBoloセミナーに名古屋まで行ってきましたw

会場は復元工事中の本丸御殿ですw(いいのか?)

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で、イスもテーブルも無いなかデブッチョが講演しておりましたw

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ワタシあまり興味なかったので会場を抜け出し、しゃちほこを見たのち記念コインを作りましたww

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それでもまだ懇親会の時間にならなかったので仕方ないから 刀見て、鎧見て悠久の時を感じておりましたw

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「あ~、、この空は500年前から変わらず青いんだなぁ~」とか考えていたら 



お腹が空いちゃいましたwww
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とりあえず売店でビールでも買おっと思ったら、売っていませんでした・・・・

涙ぐんで振り向くと、そこには雄々しく建ちそびえる名古屋城が見えました。

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勇気をもらったので、先に懇親会場に行きましたww












なにしに行ったんだよwww



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