肉欲団Z

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さよならの向こう側。。。

肉欲団Z ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますmm
ごく、たまに良い事が書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんww

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。


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今日でブログ最終日な、アサダチテツヤです。。。
(明日から、メンバー入れ替わりますよwwwwww)

最近よく行くお店(場末のスナックですけどww)のラストに、ママが歌ってくれるのがタイトルに書いた曲。
出だしはこんな感じ。

♪~何億光年 輝く星にも 寿命があると教えてくれたのは あなたでした~♪♪

山口百恵の名曲です。
30代のママ(若くてキレイなんですww)がオリジナルは聞いた事ないと思うのですが、歌ってくれます。

わたくしは、子供の頃に聞いた思い出があるのですが、今聞いても素敵な歌です。

こんな風に、いい歌は歌い継がれていくのですが、不動産はどうでしょうか?

随分前から安普請の建物を建てて、スクラップ&ビルドを繰り返してる日本では、後世に残せるものなどないでしょう。


しかし、日本でも寺社仏閣など何百年もたっている建物もあります。
ただ、投資用では無いので、莫大な収益を得られるわけではありません。

このブログを読んでる方は、不動産投資家の方がほとんどだと思います。

投資家としては難しいとは思いますが、建物を建てるとしてもただの高収益物件を建てるのではなく、利幅を少なくしてでも素晴らしいデザイン、構造、施工の建築物を建てて、家賃収入の他にその建物の観覧料が取れるような計画を行い、余剰金を修繕にあてて建物の寿命を延ばし100年経っても収益が取れる街のランドマーク的なものが作れないかな、なんて妄想しています。

何世代にも引き継がれていく不動産なんて、夢があると思いませんか?

今日で、肉欲団Zのファーストシーズンは終了します。

メンバーは、継続する人や除名になった人などがおり、大幅に入れ替えとなるようです。

これで終わりではありませんが、「さよならのかわりに」お礼申し上げます。

今までこのブログをお読み頂き、本当にありがとうございました!!

また皆さんとお会いできる日が来るのではと思いますが、その時はよろしくお願いします!

♪~Thank you for your kindness
   Thank you for your tenderness
   Thank you for your smile
   Thank you for your love
   Thank you for your everything
   さよならの かわりに  ~♪♪



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明日からのセカンドシーズンは、もっと過激になるらしいよwwwwwwwww


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また逢う日まで(じゃっじゃ じゃじゃーじゃじゃん♪ うっ!)

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こんにちわ、大島るるです。

あまりに人気の無さにクビを宣告されました。

この肉欲団ブログは不動産投資ランキングに咲いたあだ花、
人気・評判気にしない、
むしろ全方位を敵に回すことを良しとするコンセプト。

まあ、それなら大家さんには忌み嫌われる事故物件を取り上げてみようと思って書き始めましたが、
ホントに嫌われたらしいw

正直、面白おかしく書くのは難しい題材でした。。

大家さん業界の墓掘り人とのキャラ設定で登場してみましたが、
結局自分の墓穴を掘っていたw

そんなわけで、みなさんともお別れです。

面白かったのは最後まで身バレしなかったこと。
大家さんとの集まりで目の前で大島るるの話題が出た時も誰も自分とは思ってなかったしw

ではみなさま、よき大家道を邁進してくださいましー。
さよーならー!

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返済比率と返済余力^^ゞ

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ローンを組んで収益物件を買うと

「返済比率」という言葉がよく使われる。

100万円/年の家賃収入があるとして、

ローン返済が50万円/年なら返済比率は50%だね。

返済比率が高いと危ないとか、低いと安全とか言うけど。

そう、単純な話でもないと思う^^ゞ

そもそも返済比率の分母に「家賃収入」を置くのはどうか?

前回、自由に使えるお金=可処分所得の話を書いた。

家計の中で「返済比率」を考えるなら「可処分所得」

分母に置いた方が分かりやすいと思う。

家賃収入の中から「生活費」を使う人と、

生活費は給料からという人では「返済余力」が違う。

可処分所得こそ、借金の返済余力なのだ。

具体的にワタシの借金で説明してみよう。

ある戸建は、家賃収入936,000円/年

金利を含めた初年度返済金は642,455円。

(元金均等なので2年目以降は下がる)

返済比率は68.6%になる。

7割近い返済比率は危険水域じゃないかって?

個別の「返済比率」に大した意味はないのよ^^

ワタシには、家賃以外の収入がない。

家賃から生活費を出しているので、可処分所得は

年間総家賃収入-生活費だよね。

可処分所得を分母に置くと返済比率は10%前半まで下がる。

税金などの諸経費を引いても20%はいかない。

これなら、たぶん樹海行の可能性は低い^^

返済余力があるなら個別(物件ごと)の

返済比率は100%超えたって全く問題ない。

家賃を丸々返済に回して、返済期間を短縮するのもいい。

逆に、返済余力が少ないのに「返済比率」が低いからといって

無理して物件購入しちゃうと、空室になったり、

不意の出費があったときに

樹海行きになる可能性があるってことだよ。

うるさいじじいも、今日で最終回だ。

さらば^^/

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成功したと思った先の落とし穴

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エロ男爵です。

ゆく河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず。
常に進化していく肉欲団としては人気のないブロガーは
立ち去り、新しい人材と交代して行きます。
ということで、エロ男爵も退場指令を受けました。

自分としては結構真面目に書いたつもりなんですが、
今一、読者のみなさんには響かなかったようです。

ようするにノウハウ系は勉強すればいいだけですから
あとは経験しながら成長すればいいのではないでしょうか?

むしろ自分の際限の無い欲望とどう向かい合っていけば
いいのかを内省していくことの方が大事だと思っています。

なので最後の記事で大家さんで成功した先がどうなるのかを
いろいろ見て来たので書いてみたいと思います。

不動産投資で成功するとどうなるのでしょうか?
キャッシュをたくさん得ることが出来ます。
でも悲しいかな、大家さんの多くがレバレッジを
かけていくのに慣れてますから、キャッシュをそのままに
しておけないんです。
つまり投資効率の観点から次の投資にキャッシュを
つぎ込みます。それで際限の無い不動産拡大を図る
人もいますし、その他の様々な投資話にはまる人も
います。
ここで詐欺られる人もかなりいましたね。
よくあるのが、節税目的で減価償却が使える海外投資
です。有名なのがデトロイト投資ですかね。
足りるとか足りないとかのデブ二人組はどこに
行ったのでしょうか?
あとFXファンド系やブック投資などいろいろありましたね。
あとマルチにはまる人も多いです。
最近のメルマガでDubliとか必死に宣伝している輩がいますね。
そしてそれを号外版とかで垂れ流しているのが
有名大家の方々です。

まあ、責任は無いと思っているのでしょう。

「俺は地下空間なんか知らんぞ」

それでは皆さん、生きていたらどこかでお会いしましょう。

アディオス!!












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利回り星人

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こんにちは、6のつく日はどくだみちゃんのお当番です


どくだみちゃんは新しい投資を始めてみました

利回りのたとえを利回り星人(おっぱい星人)風に書きますと

新築区分マンションがAカップだとします

新築アパートがBカップだとします

中古アパートがCカップだとします

今回の新しい投資の利回りは

Fカップぅ~~ぅ~


ちなみに、Fカップをたたき出した投資対象は不動産ではありません

何事もチャレンジ精神です

いつまでこのFカップがキープできるかわかりませんが、筋トレでもしてキープしたいと思います(意味不明)


ここでみなさんに突然ですが、悲しいお知らせです

どくだみちゃんは、今日でみなさんとお別れです。

いままで読んでいただいてありがとうございました。

これからは、普通の女の子に戻ります(キャンディーズ、なつかしーーーー)

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旅に出ます。

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こんにちは、オネストKです。しばらく旅に出ます。ちゃお。














なんて終わり方じゃあマズいので、最終回書きますね。

今回の番組再編に伴い、晴れて除名?引退?卒業?させて頂く事になりました。

最初にアサダチさんからオファーがあって、厳格な審査を経た上でメンバーに入れて頂いきましたが、やはり肉欲団Z内の競争も激しく(誰が最初に「もう飽きた」って言うかを巡ってwww)、この度他の超優秀な方に道を譲ることになりました。


それにしても皆さん、不動産、エロ、毒吐きに関しては物凄い武器を持ってましたね。それぞれ得意な分野が違い過ぎて笑っちゃうこともありましたが、本当にいい出会いでした。


肉欲超会議も楽しかったですし、の出し方もいろいろと教えてもらいましたよぉ~w




さて、オネストKは、最近不動産投資に飽きたので、これから旅に出ます。

世界中を旅したら、不動産にまた目覚めてしまいそうですが。。

でも世界中を旅しながら家賃収入ウン億円、なんて言いたくないし(言えないしw)、アフィリもやりません。暮らすように旅をする(ノマドって言うんですか?)、というのもやりません。


心の旅に出るんです。


それではまた会う日まで。

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肉欲ブログ存続危機一髪!!の巻

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肉欲ライターをクビにしたのはイイけれど、
newライターさんが集まらなくて青くなってる丸投げ大家ですw  
こんにちわ



そんな感じで、まっったく人が集まりません!!
コメント欄に問い合わせはソコソコあったんですが、


「不動産勉強中ですがライターになれますか?」
「ギャラはいくらですか?」
「ゴーストライターでも大丈夫ですか?」
「10月の狼旅団セミナーの申し込みはココですか?」
「CMフィー無料キャンペーンをやるって聞きましたが本当ですか?」
「エロくなくても大丈夫ですか?」
「バナナはおやつに入りますか?」


等々の問い合わせとかばっかりでしたw


ワタクシとしては


「レ○パレスにヤラレちゃってる真っ最中なんですけど、ぶっちゃけちゃっていいですか?」
「ス○ガ銀行にオーバーローンで融資してもらうまでの話しを連載で書いていいですか?(オーバー分を定期預金に人質に取られてるのとか、空室の募集賃料マシマシにしてレントロールふかしてるのとかw)」
「大○建託が毎日訪問してくるんで、おじいちゃんがノイローゼになってる話が書きたいです」
「内○塾の中の人ですが内部告発しますw」


みたいのを期待していましたが


全く 不発でしたww

まだまだ募集は続きますんで奮ってご応募くださいませ!!(懇願中)








いざとなったら、一人で10人のキャラで書くんじゃんww
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秋の番組再編成

告知!秋の番組再編成するよ!


はーい

みなさん

こんばんは~

今日もはじまりましたよー、肉欲団Z

わたくし、本日司会の肉欲団 団長です。

どうぞよろしくお願いしま~~す。





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先日、わたくし、会社でストレスチェックという健康診断をしたんですけど

なんと!わたくしストレスがかなりたまってるようです。。

どうせ貯まるなら、貯金ならいいんですけどね。。

ストレスを発散するには、嫌なことを忘れて、ぱ~~と遊ぶのが一番なんでね。

飲み会とか

飲み会とか

飲み会でね





こんなになるまで、飲んだくれてやりました!!

blog_import_52b7590592b00.jpg







そんなこんなの
肉欲団飲み会。。。肉欲祭りで決まった話なんですけど。




来月10月から秋の番組再編成ということで、10月からは心機一転、ニューメンバーを加えてお届けするということになったようです。(わたくし、酔ってて、あまり覚えてないです。。。)


ですので、今書いている大半のライターさんの記事は9月で終わりになってしいました。。。

えぇ~~、本当?

あのライターさん、大好きだったのにぃ~~

残念だ~~という声も聞こえてきそうですけど、読者さんからのラブコールがあれば、ブログ復活!ということもあるかもしれません



で、
気になるニューメンバーですが
不動産投資も全くの初心者もいるようですので、読者の皆さんもコメントで、エロエロと。。じゃなかった色々と教えていただけると面白いかと思います。


またね
何名かのライターさんも続投していただく予定ですので、

10月からの肉欲団Zブログ。。。どうぞよろしくお願いいたします。



This program is presented by NIKUYOKU.
See you











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恥辱8/エンドレスな恥辱、、。

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ミツルっすー!おつかれっす!

まあ、生きている限り恥をかきつづけることは終わらない(汗)
んだけど、じつは今回で最終回!ありがとやした!!


ほんとは最後にエロい話で〆ようと思ったんだけど、
並み居る肉欲団ブログのメンメンから、あの話はちょっと、、
と指摘されたので、封印しまっす!w


2000年代、とある埼玉北部の有名大家さんの競売物件セミナーに行ったときのこと。

コノカタ、在京キー局はほぼすべてに出たことがある有名な大きなおばさんなので、
知っている人も多いでしょうね。

その実績のある方が、座学で一通りの説明をした上で、
実際の競売物件の下見から、近隣の聞き込み、
賃貸収入の査定から競落応札金額の推計、実際に地方裁判所に
札入れをしにいくところまで2,3日でやる、という
実際的な競売セミナー、という触れ込み。

面白いじゃないの!と思って参加。w


だんなさんは、ワトソンを作っている会社の元従業員の方で、
DIYなんかはやってくださるんだって。仲良しだよね。

その大きなおばさんは、そもそも株好き。それも仕手株が好きだとかで、
子育てや家事をしながら短波放送を聞きながら株の売り買いをしていたらしい。
じつはギャンブラー専業主婦って感じだったらしい。
TVの麦わら帽子&割烹着のイメージとぜんぜんちがうんだよね。
ブランディング、上手いよなぁ〜。

で、あるとき賃貸不動産ビジネスに参入。
いろいろやって、競売で物件調達して埼玉北部のエリアドミナント作戦で
物件をふやしていった、と。最寄りの駅前に賃貸仲介会社も持ってましたね。


例の”家元ビジネス”「大家検定」を立ち上げたメンバーの1人で、
自分も大家で大家応援団とか標榜しているけど
じつは大きくないアパート1棟持っているだけという噂の市川の不動産屋さんで、
クルマ好きでBMWのM3かナニかに乗っている社長さんにお世話になったらしい。
(コノカタ、神田昌典さんの顧客獲得実践会のメンバーだったとか。)

で、「○○さん(でっかいおばさん)はかなりTVに露出している
有名人なんだから、セミナーやるなら30万円くらいふっかけたら?」
とロクでもないアドバイスをしてくれたおかげで、
その競売セミナーはそんな値段、、。

ってか、アホなアドバイス止めてくれよ、○田さん!!(涙)

それでも5,6名は集まったかな。みんな金持ちだよね!

今回の恥辱!は、その30万円のノウハウを一回も使っていないこと!!

競売、まだ1件も入札できてない。
(いまは競売は高くて、投資には合わないなんてことを言う人もいるけどね。)

結局、ノウハウって集めるだけじゃぜんぜんダメで、
使って検証して成果あげてはじめて意味があるって
アタリマエの話なわけ、、。w

恥辱は続くよどこまでも〜w

また会おうぜ!あばよっ!!




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しくじり日記 その9 ~ 不動産投資家だと思ってるのはあなただけ ~

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どーも、しくじり大家です

先週末、(頼み込んで)シークレットな内覧会に参加してきました

売主さんにとってはどうしても解決できない問題のある築古物件、しかし買主さんがその難問を解決できればお宝物件になってしまう、そんな素敵な事例でした

とはいえ、買主さんも表面的なことしか分からない状態で購入します

やってみないと分からないことが多く、コストにもブレが生じるので、結局高くついてしまって利回りが低くなる恐れもあります

そんな目利きができてはじめて、不動産価格が高騰しているご時世でも儲かる物件を手に入れられるとのことです



シークレット内覧会には、本当に成功している大家さん達が集まります

主催した方は惜しげもなく物件を見せてくれますが、同時に参加した人たちも気になった点はどんどん質問や指摘をします

こうして主催した方も気付かなかった問題点が判明し、お互いにとって有意義な会となるのです

参加費用はかかりません

しかし、それ以上に貴重なものを得るのです



成功している大家さんを観察していて、ある共通項に気付きました



それは、自分の得意分野を活かしている、ということです



設計士とか建築関係の方はもちろんですが、

これまでの仕事で培ってきた経験を活かしていたり、

DIYが得意だったり、

デザインセンスが抜群だったり、

不動産業者との関係構築がうまかったり、

少なくとも1つは他の人より秀でていて、それを不動産活動に活かしています

有名な方(但し本当に不動産で稼いでいる人限定)になると複数の強みを持っています


※せっかくの強みを違う方向に使ってしまった方の事例は、エロ男爵さんが書いてますね



しかし、どんな方でも不得意領域があります

不得意領域については、謙虚にその道に強い方のアドバイスをもらっています

成功している方ほど、分からないことは素直にアドバイスをもらっているように思えます

シークレット内覧会は、そんな凄腕大家さんが集まって知見を共有するから成立するのです



成功している大家さんも日々切磋琢磨しているのです

不動産投資とは単なるマネーゲームではなく、「事業」であると思った方がしっくりきます



サラリーマン大家さん、公務員大家さんが、最初は高属性を使って融資を受けるのは仕方ありません

しかし、いつまでも高属性に頼ると、辞めたくて始めた不動産投資のおかげで仕事をやめられなくなってしまいます

不測の事態が起きた時、担保にしているのは本業ですから

銀行も、だから貸してくれるのです。それを忘れてはいけません

自分が欲しい物件ではなくて融資の付く物件を狙えと、未だに吹聴してる業者がいますが、 それはあなた(または業者)の持ってきた物件の事業計画書ではなく、あなたの本業の収入があるから貸してくれているだけです

銀行は、あなたを投資家だなんて思っていません



多くの人が収益物件を買える時代、既に成功している大家さんはより高いレベルにいます

彼らに負けない強みを活かして取り組まないと、とても生き残れません

楽になれるのは、ある程度儲ける仕組みを得てからです

丸投げ大家さんアサダチテツヤさんも、最初は苦労したはずです、きっと



そんなこと言われたって、物件買わないと始まらないですって?

もう1回、しくじり日記を読み返してください

そんな気持ちで始めると、私と同じようにしくじりますよー






しくじり日記はこれでおしまいです

番外編含めて計10回、大家なりたての人間の失敗談を交えながら、知ってる人は知っていることを書いてみました

私も1棟目を買う前に知っていたら、と思います

これだけ情報に溢れているのに、伝わらないのが不思議でなりません

私はいつまで大家として生き残れるか分かりません。今でも埋めるのに苦労しているのに、数年先どうなっているかなんて分かりません。自らのしくじりを書くなら、このタイミングと思いました

いつか、誰かのお役に立てたら嬉しいです

貴重な機会を与えてくださった肉欲団の皆さま、ありがとうございました

そして、こんな失敗談を毎回楽しみに読んでくださった読者の皆様、本当にありがとうございました

まだ大家やってたら、どこかの飲み会で声をかけてくださいね(^▽^)/

3ヶ月間ありがとうございました!




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