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不動産放浪記(グラビア編www)

肉欲団Z ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますmm
ごく、たまに良い事が悪い事しか書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんww

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。

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不動産投資で失敗する近道
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歳のせいかすっかり朝勃ちが弱くなった、アサダチ テツヤです。

今回の話は面白くないかもしれないが、途中にサービス画像(男性向けですwww)を入れたので、話に興味ない方は画像を楽しんでもらえればと思っている。


肉欲団Zブログも今日で二回り、それぞれのキャラクターが分かって来たのではないでしょうか。

気に入った人がいたら、是非コメ活(byどくだみちゃん)して下さいwww
(そのうち総選挙人気投票やるらしいよwwww)


今日の話は不動産投資は、投資では無いのではって、、話。

※ここでサービス画像(1)
160630_01.jpg


これは、色々な人がブログとか本とかで書いてる事ではあるのだけど、不動産を買って誰かが借りてくれて家賃が入ってウマ―とか思ってるのは大間違いで、「不動産投資=起業」って考えないといけないのでは思っているからである。


物件が買えなければ不動産投資は始まらないが、買ってからは自営業としての努力が必要であろう。

オーナーチェンジ物件を買ったら、買った瞬間から家賃が入って来て何もする事ないかもしれないが、それでもいつかは退去という事になる。
(退去せずに何年も住んでもらって、そのまま売却して家賃と売却益ゲットって人もいますが。。。)

※ここでサービス画像(2)
160630_04.jpg


空室で購入した人も同じだが、退去された後の部屋をどうするかを考えるところが自営業と言えるのではないだろうか。


退去後の部屋を確認し、現在の近隣家賃相場を調べて、それ以上の家賃を得られるようにリフォーム計画を練って、工事業者に値段の折衝をして出来上がりの確認をする。。。

その間に、客付け業者と打合せて募集方針と家賃や敷金礼金そしてADなどの打合せをしてって。。。

どんだけやる事あるんだよwwwwwww

※ここでサービス画像(3)
160630_02.jpg


この他にも、区分だったら管理会社への対応だったり、戸建や一棟物だったら近隣対応とか、、やる事は無限にある。
(これが出来ないなら不動産投資はしない方が良い気がwwwwwwwwww)

なので、起業する意欲が無い人は不動産投資はやめた方がいいのではないだろうか。。。

肉欲団のメンバーでも「丸投げなんとか」っていう、やる気ないやつもいるけどねwwwww

今回も厳しい事を書いた気がするが、次回はもう少し前向きな記事を書く予定です。
(あくまでも、予定だからね。。。)

※ここでサービス画像(4)
160630_03.jpg


7月には、肉欲団ミーティング(通称、肉祭りwww)を開催するかも。。。

参加希望っていう奇特な人は、コメントよろしく!!wwwwww




PS.今回の一言。

「博打うちは嘘をつくんだ」(坊や哲)
 



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※サービス画像のお気に入りについては、コメントしてちょーだいwwwwwww

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フライングハイ

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今日は、不動産業界のアンダーテイカー、大島るるです。

例のサイト、
事故物件のトコには燃えさかる炎マークが出るんだよ

てる新宿

やっぱ、人の集まるところ事故物件あり

新宿は炎がいっぱい
歌舞伎町とか多すぎだろw

中をよく読んでみると案外多いのが「飛び降り自殺」
都会を歩く時には上にも注意しないと危ないのか

るるは電車の飛び込みには3回も遭遇してしまったけど、
飛び降りは幸い一度もない

でも大家さんにとっては飛び降りはまだ不幸中の幸いだね
だって、室内での自殺じゃ告知がずっとついて回るけど、
飛び降りだとなんとなく「お外での出来事」ってかんじじゃん?
原状回復工事もしなくていいしw

「9」のつく日がるるの出番

次回も後味の悪い話書くから待っててね

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シミュレーションと皮算用^^ゞ

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シュミレーション ×
シミュレーション(simulation) ○

結構、間違えて覚えている人多いね。

コミニュケーション ×
コミュニケーション(communication) ○ これも同じだ。


本題ではないから、まぁいい。

不動産投資を検討するとき、もっともらしく作られるのが

収支計算とか、損益計算のシミュレーション表だ。

「不動産投資コンサルタント」と称する人たちが好んで使うけど、

時に仲介業者が作ったり、中には自分で作る人もいる。

*ちなみにワタシが現役時代に「教育コンサルタント」という人たちがいて、どうしたらなれるのか聞いことがある。
答えは簡単で、名刺に「コンサルタント」と書けばその日からなれるよと言われた。
不動産コンサルタントも同じなんだろうなぁ^^ゞ


シミュレーション自体に問題があるわけではない。

むしろ、投資に先立って、あれこれ条件を変えて、シミュレーションすることは重要なことだ。

問題は「条件設定」なんだよな。

バブル末期のこと、多少金回りの良かったワタシは、ひょんなことから不動産投資に目覚めて

「別府の温泉付きマンション」を買った。

物件価格1170万円、1K27平米、家賃保証26,000円、表面利回り 2.66% 注26%ではない。

管理費6千円、修繕積立金1,500円を引くと、実質利回り1.9%割れだね^^

提携フルローンがついて、金利は驚愕の8.5%だったかな。

(当時公定歩合が6%超えて、郵貯の定額預金金利は8%くらいだったと記憶している)

今、振り返ってみても、実に立派な投資案件でしょ^^

まったく、よく購入を決意したものだ。

営業マンがもっともらしく作成したシミュレーション表には

物件価格が、5年後に15%、10%、5%上昇した場合

「利益計算」が、きれいなグラフとともに描かれていた。

バブルの頃って、これが当たり前といえば当たり前だったんだね。

ちなみに「バブル末期」とは、バブル崩壊後にわかるわけで、

崩壊前は皆がバブルのど真ん中にいると錯覚している。

ワタシも5年後になんぼ儲かるかを皮算用していたものだ^^ゞ

でもって、購入して半年後に「総量規制」がかかりバブル崩壊の道を進むことになる。

後で知ったことだが、同じマンションの一室が1年後に売値の半値で売り出されていたそうだ。

この方の見切りの速さは尊敬する。

結局、ずるずると17年間所有して、早期退職金が出たところで残債を清算し、100万円で売却した。

所有期間中の損失は軽く1千万円超え。

営業マンの言葉を覚えているなぁ。

不動産投資って、赤の他人が家賃を払って村太郎さんの

「資産形成」をお手伝いしてくれるものなんですよ^^


実際は、赤の他人のために、ワタシの給料をつぎ込んでいたようなものだ。

「うまくいけば儲かる」といったシミュレーションにあまり意味はない。

うまくいかなかった場合にどうなるかのほうが重要だ。

空室がどれだけでたら、CFはどうなるのか

中・長期の修繕にかかる費用はどのくらいか

退去時の原状回復にいくらかかるのか

想定できる支出、想定外の支出にどれだけ耐えうることができるのか

地価の下落リスクはどの程度あるのか

物件に関するシミュレーションだけでなく、自分と家族のライフプラン

(子供の成長に伴ってかかってくる支出とか、いつまで、いくらくらいの給料で働けるのかとか)

も合わせて検討する必要があるね。

リスク管理のために、さまざまな条件を設定して行うのがシミュレーション。

これは大切なこと。

うまくいったときになんぼ儲かるかを考えるのは皮算用。

これが投資判断の目を曇らせる。

じゃ、また8のつく日にね^^/


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適性テスト

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人生の三分の二はいやらしいことを考えているエロ男爵です。
ちなみに睡眠時間は8時間ですが何か?

このブログ登場してからすぐにランキング4位になっていますが、
やたらポチ率は低いんです。
そこで初心者向けに書いてみたいと思います。

題して表面利回りにだまされるな!

地方のワンルームなんかで100万とかの物件があり、
想定家賃3万とかで利回り36%だったりします。
そんな物件を高利回りだし、物件単価も安いし、
最初の一棟目にいいんじゃないかとちょっとでも
思ったあなた、不動産投資はやめた方がいいです。

しかし、物件欲しい欲しいと思っていたりすると、
1000人に1人ぐらいは引っかかってしまうそうです。

だから健美家や楽待で物件が出されているわけです。

なので、そういう落とし穴にはまりやすいかどうかの
テストをしてみたいと思います。


AVを見たりしていてムラムラしてきて
会員カード片手にお手軽に
ピンサロなんかに行ってみたりすると、

何とセット料金6000円が半額になるイベントをやっています。

詳細を聞いてみると、
スタッフとジャンケンして勝つと
何と半額の3000円になると。
イベント料1000円になりますが、
あなたならやりますか?

やった方がお得かどうか理由含めてコメントしてね。

これって結構奥深い問題です。
満点取るのは難しいよ。

プロの方も挑戦してね。


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○活

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こんにちは、6のつく日はどくだみちゃんのお当番です

週末なので、のんきな話題を。。。

みてみてぇ、これ、話題の「婚活リップ」っていうんだよ~

doku.jpg


不動産投資家の中で婚活している人ってけっこいますねーーー 婚活大家、婚活社長、などなど

「ワタシ、婚活目当てで不動産やってるんです(キリッ)」って言い放ったお騒がせ系の女子
最近、しずかにしてますね。

がんばれーーーーー(応援)

昨日、友達になったアラフォーの独身看護婦さんの婚活アプリ活動話が面白かったよ。

来週不動産会社経営48歳男性と会う予定なんだって。へー。

知り合いだったらどうしよう、と思って写真も見せてもらったけど、大丈夫でした。


ブログランキングにもでている「超高属性リーマンく○ろう」ブログの5月4日の記事がおもしろいですよ

「超高属性エリート男子の女性選び」ですって、自分で書いちゃって、すごくすごく自己陶酔しているんでしょうねぇ


さ、それはさておき

○活といえば、婚活以外にもいろいろあるので、この機会に紹介したい

不活:ふかつ
<定義>不動産投資本を買ってしまったがために不動産投資に目覚め、週末ともなると
セミナーやら飲み会やら、ボロ戸建て見に行ったり、やたらと不動産活動にばっかり時間をそそぎ始めること

相活:そうかつ
<定義>相続税対策活動。 相続税対策が必要な高齢者を息子・息子の嫁・税理士・不動産業者でがっつり固めること
この相活をささえる活動として、「相活支援」とは、正式には相続税対策活動支援といい、
相続税対策をしたい高齢者の方に、物件を高値低利回りで売却すること

売活:ばいかつ
<定義>物件売却に向けて、外観のお化粧直しをしたり、アド増し増しにしてむりやり満室にしたりする活動のこと
高値で売り切れるといいねー

コメ活:こめかつ
<定義>ブログやFacebookのコメントをあちこちにたくさん書くこと。なんなんすかね、あれ、マーキングなのかな


じゃ、今日のどくはこのぐらいにしておくね、また次回

6のつく日は、どくだみちゃんの日だよ!!



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民泊ネタのつづき

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こんにちは。しくじり団員No.2のオネストKです。
(なんとなくこのタイミングで民泊ネタ書くの、、、しくじってる気がするんです)


まいっか!


やっぱ旅行業界のナベツネ、ただ者ではなかった、、、

民泊稼働を抜き打ち監査 新法案  無許可営業は罰金引き上げ

こういう法制化は基本歓迎すべきだね。

ただこんな緩和策もあるようで、、、民泊の規制緩和へ 住居専用地域でも認める

自宅開放型の民泊は許すらしい。。


それにしても、民泊を本気で考えてる人達ってのは、本当にポジティブ思考だね。

旅行の民主化を唱えたり

「心の鎖国」を解いてもらったらブルーオーシャンが広がっていた、
なんて言う日本人もいたりする。。

アメリカ西海岸の生温かい風を浴び続けているとこういう思考になるのかなw


彼らは元々狩猟民族の血が入ってるし、地球規模で考るのが常だから、ローカルの法律なんぞ元々興味ないといったところか。
(借地借家法や旅館業法位は勉強してると思うけど)


最近は旅館業界だけでなくて、マンションの管理組合や一般ピープルまで民泊反対運動が盛んになってきているけど、
これが国民の性かと思うとちょっと寂しい気持ちにもなるね。



そういえば反対運動といえば、よくあるのは、葬祭場、ガソリンスタンド、大規模マンション、風◯店、シェアハウス、

最近は保育園なんかもあるようだけど、不特定多数が出入りする施設でコンビニ反対ってはあまり無いよね?

だからかとうかは分からないけど、この前、低層住居地域でもコンビニの出店が認められるようになったそうだ。

「無くても困りゃしないけど、あれば便利」という所から始まって、いつの間にかなくてはならない存在になっている。。

オネストKにとってコンビニはそんな存在だ。でもそれってまさに究極の営業力じゃないかって思う。

空室抱えていると自分もそうだけど、決めてくれる営業マン&ウーマンがいればなーってよく思う。

けど大事なのは、自分自身もそうなる努力をしてるかってことだ。

業者にとってなくてはならない大家になる。。

いやー、言葉で言うのはカンタンだな。

難しいことだけど、成功してる大家さんはこの点共通してると思うし、身近にもいるよね?例えばこの人とか


出る杭は打たれるこの業界で、敵を作らないこともとても大事。

そしてコンビニみたく、あったら便利な大家にナル??

小さな実績を積み上げて、最後は強い信頼を勝ち取ろう。

そしたらウマーな状況が増えてみんながWinWinする。

これがオネストKがいつも抱いてる妄想だよ。

あ、エロい話なかった。。ランキング落ちたらごめんなさいマンモス。またね。

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メンバーズ・カード ?

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↑この画像が気に入らないってヤリ手ジジィが言ってるよw↑



賃貸フェアに行ったけど、K川くんのブースの
コンパニャオンさんしか覚えていない 
丸投げ大家ですw

懇親会で出会った大家さんがいたんですが、
なんかヘンなカードを持っていましたw


JREC3.png

診察券??

一級とか書いてあんじゃんww





って、なんか思い出しましたw

昔、『大家検定』って言ってたヤツだww

J-RE○ が主催したセミナーで案内してたわ、そーいえばww

まったく興味なかったんで聞いてなかったけどww

思い出したんで、ちょっと興味出てきて
いろいろ聞いてみましたw

なんか2級からあるらしくて(そろばん2級とどっちがツヨイか?)、2級を取るのに 39,800円の講座を聞いて試験を受けるらしいですw

受かった人は(落ちる人がいるのかは未確認w)

①入会金払って


②認定料払って


③年会費払うと

カードがもらえますww

でも1年しか有効期間がなくて失効しちゃうらしいですww

④失効する前に、また年会費を払うと

シールがもらえますww

JREC4.png

親切です!! 

⑤そんで、翌年も年会費を払うとなんと!!


またシールがもらえますww

そんで、さらに翌年も・・・
もういいよwwwww

5年は安泰の課金システムですw

そんで、さらに受講生には94,800円払ってもらって

1級を目指してもらいますwww

2級、1級とステップアップしたら大家力も相当アップしているハズですw(スカウターで見たら 戦闘力100,000くらい??)

ただ、これだけだと自分が知識を得ただけです。

やはりそれだけの戦闘力力があるなら、他の方に ひけらかしたい教えてあげたいと思います。

そんな方の為に『マスター級』があり、216,840円払うと、大家マスターになれますww

マスターになるとセミナー講師になれるので、後進の迷える新米大家さんを かもれる 導いてあげられます♡

ここまでに40万~50万くらいかかっていますが、

すぐに元が取れる!!!www気がしますww

win-win ですねw

これ考えた人、天才だなぁwって思っていたら

J-○ECって  =浦田さんじゃんw

おれ素人大家になりたての頃に『消費税還付』とか「戸建て賃貸』とかの書籍読んで
「お~、すげぇ。 尊敬しちゃうんじゃんw」って思ったぞw
素人大家業界のカリスマじゃんww

あの『青木琢磨』のル・マン出場のサポートとかしてたなぁ

やっぱデキル人は違うな。。












(´・ω・`)  なんか違う気がする





なんか違うゾ。。







ミイラ取りになるのに、自分がミイラなってからじゃないとなれねーーーじゃねーーかよwww



しかもミイラのままかもしれねーーじゃねーーかよwww






やっぱ、まったく興味なくて聞いてなかったのが正解だったなwwww

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そー言えば、J-○ECのセミナーの懇親会でうっかり教えたメアドに毎日


これからも家族と楽しく豊かに暮らす
ワークライフバランスを築きたい方のための
ファミリー新築一棟投資法の大○○哉です。


いつも読んでいただいて
ありがとうございます!



って出だしのメール送ってくるのやめてください!!!

読んでねーーからww

つか、○○ともさん、大家としての情報を共有したい!とかセミナーで言ってたけど、懇親会で「自分の物件は持ってない」「大家でもない」って言ってたじゃんww









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これで行けないセミナーがひとつ増えちゃったなwww




お金が欲しい

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俺の名は「ハードボイルド大家」

指値など必要のないほどの「無価値な男」さ 


この世は拝金主義にまみれている

「金」こそすべて

「金」こそ正義

信仰の無いこの国には、お金が神様なのだろうか?







お金が欲しい

仕事がつまらない

お金があったら、あくせく仕事をしなくていい

楽してお金を稼ぎたい

世の中には不労所得と呼ばれるものがあるらしい

不動産投資。。

ああ、自分も「大家さん」と呼ばれてみたいな

そんでもって、家賃収入で生活出来たら最高だよな

ああ、お金が欲しい

お金があれば自由になれる

お金があれば未来は明るい





不動産投資に興味をもつ時って、こんな感じだろう?


だけど


直ぐに気が付くよ


お金は便利だけど、本当に大切な物ではないかもしれないって。。


自分にとって、本当に大切な物って何か?


それは、自分に似合う等身大の人生じゃないか?











ハードボイルドに生きている俺には


トレンチコートがお似合いなのさ!


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恥辱の大失敗談2

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ヒガシダミツルです!押忍!!(^^)/


こんどは日本の失敗談。知り合いの元銀行の方に聞いた話。
名前含めすべてフィクションですよ、フィクション!!(^^;;



「例の世田谷の勉強会を当初主宰していた白だか黒だか言うひとよ。
専業大家を標榜してるけど、要は不動産投資コンサル。
世田谷とか目黒に敷地延長の土地を買わせて、ロフト付きの木造重層長屋を建てさせるというモデル。


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↑重層長屋ってこんなヤツね。(レオパレス提供)ふつう物件化するような敷地延長の土地には集合住宅が建てられないのが普通なんだけど、ぜんぶの部屋が直接戸外に出入りできるこのタイプのアパートなら建つんだよね。


白黒さんと面接で通過した人だけ勉強会には入れる。会費は年額6万円だったかなぁ、と。
これで月一回の渋谷の古いビルでのセミナー参加、
と勉強会運営側の皆さん(建築士、現場監督、管理会社、大家さんなどなど)
に相談ができる。

「勉強会のメソッドで重層長屋を建てて満室にしたら、
 最初の月の1ヶ月分の総賃料を成功報酬としてもらうだけ。」
という話だったんだけど、実は裏にはオドロキのカラクリが、、(^^;;

「高度なノウハウが必要だから」と工務店は勉強会からの指定だし、
指定された工務店とのやりとりに、勉強会がヤケに介入してくるわけよ。
たとえば土地を見つけたら勉強会指定工務店の設計士さんに建蔽、容積、
日影などを勘案したボリュームプランを入れて貰う。これは良いとして
”事前チェックが必要”と称してラフな見積りでも、勉強会を経由してしか貰えない。

(投資家は、土地のマイソク、建物の見積り書、賃料査定の3点セットで、
 融資の申し込みができる。)

たとえば、建築床面積35平米の部屋8部屋だったら当時は5,000万円くらい。安くはない見積もり。

その白黒さんによると、「木造だが4寸柱のガッチリした構造でベタ基礎、二重サッシ、防音もしっかり。
重層長屋はいろいろコストがかかるんだよ。」との説明だが、
実はオドロキのカラクリが当事者・関係者のヒアリングで判明!!

わたしはのちほど真相を知って悔し涙が流れました、、。(T.T)シ、シドイ

つづく!!









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しくじり日記 その1 ~ しくじり大家誕生 ~

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どーも、しくじり大家です


2012年のロ◯キヨセミナーをきっかけに不動産投資家を目指し、
最初に相談したのが水◯大家さんでした







しくじり感、半端ないっしょwww






紆余曲折あってようやく手に入れた新築アパート、数々のしくじりを経験しました

一体誰ですか

新築は手間いらずで楽チン♪なんてほざいてるヤツは!!(−_−#)💢



そんなしくじり大家のことが、何故か肉欲団の中枢部に知られたらしく、

「どーせすぐ消えるんだから、不動産投資でいかに失敗したかを『生きてた証』として世間に晒しとけ!

(そしたら骨くらいは拾ってやるぞwww)」


ひどい醜団です

人数足りないから声かけたって、正直に言えばいいのにw


そんな訳で、これから不動産投資を始めようとしているサラリーマン向けに、

新築アパートのリアル(という名の失敗談)を書いてみようと思います







いくらしくじり大家だからって、しくじりたくて不動産投資を始めた訳ではもちろんありません

学生時代に一人暮らししていた頃をイメージしながら、20平米以上で駅近の物件を探しました

しかし、希望条件の物件なんて出てきません

中古も検討しましたが、利回りが新築と変わらず、むしろ融資期間が短くなるのでキャッシュフローが悪くなります

机上の計算では新築投資の方が断然メリットがありました


ようやく見つけた希望の物件、しかし買付が通りません

指値したら相手にもされず、満額で買付入れても「現金で買う人が現れた」とか言われて、買えないのです

買付入れても通らない悔しさを繰り返し経験すると、段々と気持ちも麻痺してきます

次はどうしても手に入れたい衝動が強くなると、条件が次第に緩くなるのです

希望の物件を買うことよりも、買付が通る物件を探し始めます

これがいわゆる、「買いたい病」です



そんな折、積極的に紹介してくれる仲介さんから、ほとんど出回っていないという物件情報をもらいます

俗に未公開物件というやつです

場所は希望していた路線とは異なり、しかも最寄駅から遠く、部屋も20平米以下の狭小アパートです

探し始めた頃であれば見向きもしなかった物件ですが、親しい仲介さんの紹介でもあり、調べてみました

すると、思いの外、賃料が取れるエリアだということが分かりました

ファミリー中心だから単身向けが少ない?

レオ〇レスが家具家電付きとはいえ、駅から遠いのにあり得ない賃料で貸している!!

ここは穴場だと、正直思ったんです

そして買付を入れました


買付が何故か通ったのです!!!

嬉しい反面、「誰も買わない物件なのかな?」と一瞬不安もよぎりました

でも、気持ちは前向きです

絶対大丈夫と思い込もうとしていただけかもしれませんが


融資も通りました

もう、今更辞めることはできません

無事契約となりました


このようにして、しくじり大家は誕生したのです





さて、これは私が経験した、1つのしくじり事例に過ぎません。

とはいえ、サラリーマン大家が1棟目でしくじるのは、大概このようなパターンではないでしょうか


何がマズかったのか

一番マズいのは、サラリーマン属性だけを頼りに不動産を買おうとしたことです


あなたは、ご自身のことを高属性で、不動産投資ができる限られた人間だと思っていませんか?

同じくらい年収を稼いでいる人であれば、同じくらいストレスを溜めていて、同じようにアーリーリタイアを考えているものです

不動産を買いたい高属性の人は、あなただけではありません

仲介さんはそんな人の中から、この世に1つしか存在しない不動産に対して、それぞれ1人ずつ嵌めればいいのです

より正確に言えば、ライバルの仲介会社が出してくるカモに対して、ちょっと勝てるカモを差し出せば、自分の懐が潤うのです

資産規模とか人柄とか、その程度は大差ないのです


買う本人は儲けるために不動産投資を目指しているのに、その実態は、

誰が目の前のリスクある不動産に手を挙げるか、

そんな競争になっているのです



しくじり大家がこのことに気付くのは、それから数カ月先のことです



そして、苦労が始まるのでした

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