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返済比率と返済余力^^ゞ

肉欲団Z ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

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ローンを組んで収益物件を買うと

「返済比率」という言葉がよく使われる。

100万円/年の家賃収入があるとして、

ローン返済が50万円/年なら返済比率は50%だね。

返済比率が高いと危ないとか、低いと安全とか言うけど。

そう、単純な話でもないと思う^^ゞ

そもそも返済比率の分母に「家賃収入」を置くのはどうか?

前回、自由に使えるお金=可処分所得の話を書いた。

家計の中で「返済比率」を考えるなら「可処分所得」

分母に置いた方が分かりやすいと思う。

家賃収入の中から「生活費」を使う人と、

生活費は給料からという人では「返済余力」が違う。

可処分所得こそ、借金の返済余力なのだ。

具体的にワタシの借金で説明してみよう。

ある戸建は、家賃収入936,000円/年

金利を含めた初年度返済金は642,455円。

(元金均等なので2年目以降は下がる)

返済比率は68.6%になる。

7割近い返済比率は危険水域じゃないかって?

個別の「返済比率」に大した意味はないのよ^^

ワタシには、家賃以外の収入がない。

家賃から生活費を出しているので、可処分所得は

年間総家賃収入-生活費だよね。

可処分所得を分母に置くと返済比率は10%前半まで下がる。

税金などの諸経費を引いても20%はいかない。

これなら、たぶん樹海行の可能性は低い^^

返済余力があるなら個別(物件ごと)の

返済比率は100%超えたって全く問題ない。

家賃を丸々返済に回して、返済期間を短縮するのもいい。

逆に、返済余力が少ないのに「返済比率」が低いからといって

無理して物件購入しちゃうと、空室になったり、

不意の出費があったときに

樹海行きになる可能性があるってことだよ。

うるさいじじいも、今日で最終回だ。

さらば^^/

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可処分所得の話^^ゞ

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今日は、自由に使えるお金「可処分所得」の話だ。

年収300万円が600万円になると所得は2倍だ。。

でも、自由に使えるお金は4倍になることもある。

例えば我が家の、基本的な支出は月に12万円だ。

主に、酒代^^ ついで食費と雑費だね。

水道光熱費や保険などを加えると15-18万円/月になる。

ざっくり年間200万円位が、最低限の生活に必要なお金だ。

これを「固定費」ということにしようか。

年収300万円だと、固定費を引いて使えるお金は100万円。

これが自由に使えるお金「可処分所得」ということになる。

もし、年収600万円になっても生活水準を上げなければ

可処分所得は4倍の400万円になる。

「固定費」は、商売人だと「損益分岐点売上高」

いうほうが分かりやすいかもしれない。

「損益分岐点」を超えると利益は急激に伸びていく。

不動産投資でも同じことが言える。

ワタシが大家業を始めた頃、家計は非常に厳しかった。

2棟1戸のころで、やっとこ家賃収入≒支出という状況だった。

不動産投資を始めようとする人は知っておいた方が良い。

よほどの金持ちや資産家は別にして、普通の人なら

自己資金には限界がある。

だけど、せめて自己資金で「損益分岐点」を超える家賃収入を

確保する努力
をしないと先は厳しい。

逆に言えば、自己資金で損益分岐点を超える

家賃収入が見込めるなら、投資家としては楽勝だ。

極端な話、その後は返済比率100%のローンを組んでも

理論上はやっていくことができる。

この返済比率の分母に家賃収入を置くことに

違和感があるけど、それは別の機会に書くね。

収益(規模)拡大を図るなら、当分の間は

損益分岐点(固定的な家計支出)をできるだけ下げて、

可処分所得を増やしていく努力が必要になるのだ。

不動産投資を始めると、耐貧生活を強いられる事が多い。

家賃収入があるからと言って、生活水準を

引き上げるといつまでたっても「いい暮らし」はできない。

「マルサの女」ではないけど^^

コップに水がたまっても飲んではいけないのだ。

これが不動産投資の不思議なところだ。

不動産投資は、爆発的に儲かるものではない。

(儲けている人もいるけど、特別な才能と運に恵まれた少数の人限定だ^^)

でも、最初に書いたとおり「固定費」を変えなければ、

規模拡大とともに「可処分所得」は飛躍的に伸びていく。

この可処分所得を使って、再投資=規模拡大を

していくことができるようになると、

結構面白い投資だということに気付くよ。

うるさいじじいも今月28日で引退だな^^ゞ


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無知なるが故の失敗^^ゞ

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今回も、不動産投資の初心者へ向けての話ね。

前の8の日にも書いた。

不動産で稼ごうと思うなら、不動産そのものに

関心持つことから始めた方が良い。


何件も、何件も、物件を見ているうちに

投資に肝心な「勘どころ」がわかってくるものだ。

将来にわたって不動産投資で飯を食っていきたいなら、

他にもやっておいたほうが良いことがある。

それは、勉強だ。

ワタシは学校の勉強は苦手だった。

でも、飯のタネになる勉強には力が入るもの^^ゞ

具体的には、建築構造・設備、建築基準法、マーケティング、

経理などは、一通りの知識と応用がきくくらい

勉強しておいたほうがいいだろう。

知っていたほうが投資に有利になるということだ。

例えば、木造建築は地面に近いほうから、

基礎・土台・大引き・根太・床と作られている。

これを知っているだけで、現場では役立つのだ。

(^^)「床がぶかぶかだけど、何とかなる?」

大工「根太は大丈夫だから、床だけ張り替えればOKだよ」

「土台がシロアリにやられているから手間かかるよ」


とかね。

木造家屋を買って、リホームするときにプロに頼むか

自分でやるか、それぞれの事情があるので

どちらが良いとは言えない。

ただ、構造や部材の名前だけでも知っていたほうが

頼むときに頼みやすい。

工務店のオヤジと「共通言語」で話ができるほうが、

打合せがスムーズにいく。

設備屋と「ドルゴ通気弁」について、熱く語ることで

ぼられることもなくなる。 (かもしれない^^ゞ)

知ったかぶりは嫌われるけど^^ゞ

建築基準法で、再建築不可といっても、

さまざまな要素がある。

4mの道路に2m以上接していることが条件だとしても、

様々な状況があって、一概に再建築不可がダメとは言えない。

再建築不可の物件を安く叩いて買って、

あれこれ手を打って再建築可にしちゃう強者だっている。

「柱1本残して」新築そっくりさんにリノベする人もいる。

法律には、グレーゾーンがあるものなのだ^^ゞ

マーケティングの4P(肉欲団が好みの3Pとは違う)

とは何かとか、ランチェスターの「弱者の戦略」

不動産投資にあてはめたらどうなる?とかも

考えるとおもしろい。

弱者が強者と戦うには、ニッチな領域で、

敵より優れた武器をもって差別化し、

狭い戦場で接近戦を行い、

1対1で各個撃破をする。


さて、不動産投資にはどう解釈するのかな?

経理も基礎的な知識は知っておいた方が良い。

投資による金の流れをつかんでおけば、

税金対策を講じることもできる。

「減価償却」って何んだ?

というレベルで、投資家を目指すのはいかがなものか。

あれこれ、くどくど書いてきたけど^^

不動産投資に関連した知識や

知識を基にした知恵が、投資の失敗確率を下げる。

「知っているから成功する」とは言えない。

しかし「無知なるが故の失敗」は防ぐことができる。

多額の金を使う長い時間軸の投資だ。

不動産投資では、成功することより

大きな失敗しないことの方が大切なのだ。


8のつく日は、うるさいじじいの日だよ。


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好きこそものの上手なれ^^ゞ

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今日は、珍しくポジティブにいこうか。

これから不動産投資を始めようと思っている

は、最後までお付き合いしてね^^ゞ

「好きこそものの上手なれ」という諺がある。

肉欲ブログの読者たちは不動産が好きかな。

カウンセリングでは「愛と関心」は、同義語だ。

好きな異性に関心を持つのは愛の証だ。

関心を持つこと≒愛だといえる。

不動産が好きなら、関心も持てるはず。

お金に関心があっても不動産には無いという

人は、不動産投資には向かないってことかも^^ゞ


関心があれば、本を読んだり、セミナーに出た

り、同類の投資家と意見交換したりと不動産に

関する知識を高めていくことは容易にできる。

もっとも重要なことは「不動産そのもの」

強い関心を持つことだ。

友人の不動産投資家は、毎日欠かさず

不動産情報のサイトをチェックしている。

アットホーム、ホームズ、Yahoo不動産、楽街、

健美屋など、不動産の情報サイトは山ほどある。

今は、不動産が高騰していて、投資向きの物件

が少ないというけれど、探せばないわけがない。

毎日欠かさずチェックしていると、時には思わず

「おおっ^^!」という物件が出てくるそうだ。

こういう人は、近所を散歩していても、出先でも、

ともかく不動産屋を見つければ、

ふらっと立ち寄って店頭チラシをながめる。

関心があれば、チラシを見ながら、周辺の相場

をあれこれ想像するのも楽しいのだろう。

時間があれば、店内に入り込んで、名刺交換

をして、地元の不動産情報を得ている。

売買動向や、賃貸相場、人気・不人気エリア

など、聞いておきたいことはたくさんある。

不動産屋がヒマな時期、曜日、時間帯さえ

間違わなければ、だいたいの営業マンは

ちゃんと相手をしてくれる。

営業マンと顔をつないでおけば、希望の物件が

出たときに教えてくれることもあるだろう。

営業マンだって「売買・賃貸を決めてなんぼ」

という世界で働いているのだから

「飛び込んできた見込み客」を邪険にはしない。

邪険にするような営業マンは相手にしない。

ネットで良さげな物件を見つけたり、営業マン

から紹介されたらあとはひたすら見に行く。

物件だけでなく周辺の環境も含めて、ともかく

「数多く見る」ことが最初の頃には大切なのだ。

とにかく見る。

数多く見る。

見ているうちに、最初はわからなかったことが

見えてくる。

数十件とか数百件見ているうちに「これだ^^!」

という物件に巡り合うことができるのだ。

言葉で説明するのは難しいけれど、数多くの

物件を見ることで、物件の何をどう見て、

どう判断すればよいか、という

「センスが」身につくのだと思う。

最初から「おいしい物件」に巡り合うことなど、

めったにない。

運よく「これだ^^!」という物件に巡り合えたら、

あとは迅速な行動力が必要なだけ。

他人に先駆けて、ツバを付けることができるかだ。

ゑ?

時間がもったいないから、コンサルのお勧め

物件を買えばいいんじゃないかって?

だから最初に言っただろう ( ̄へ  ̄ 凸

「好きこそもの上手なれ」だ。

不動産に関心がなくて、お金に関心がある人は

投資には向かないんだって。

まぁ「下手の横好き」という諺もあるから、

何とも言えないけど^^ゞ

8のつく日は、うるさいじじいの日だからね。



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投資家と普通の人^^ゞ

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このブログを読んでいる人たちは、

たぶん「投資マインド」を持っていることだろう。

世の中には、全く投資に関心がない人がいる。

そのほうが多数を占めているのかもしれない。

で、別に困ることもないのだけど^^ゞ

関心のない人に、不動産を売るのは難しい。

家は「一生に一度の買い物」と心得ているから。

投資家にとって、不動産とは収益が期待できる

「ハコモノ」に過ぎない。

ちなみにワタシは投資家の端くれなので、

マンション4戸、戸建16棟と土地を買っている。

不動産売買に対する敷居は限りなく低い。

気に入った不動産に巡り合うと、

(^^)「これ、いただくわ^^」

と買って(買えて)しまうのが投資家だ。

普通の人なら、こうは気楽に買えないだろう。

もちろん、買うばかりではなく、マンション3戸と

土地1つ、戸建1棟を売却して、大損こいたり、

ちょっとは儲けたりしている。

ただ、投資家の財布のひもは価値観によって

締まり具合が変わる。

ワタシは、投資用に数百万円の不動産を

ちゃちゃっと買えるけど、千疋屋の3万円の

メロンは多分一生買えない^^ゞ


一方で、投資に興味にない普通の人にとって、

不動産とは「夢のマイホーム」であり、不動産を

持つことは「一国一城の主」になることで、

周囲の人に対する「ステータス」と考えている。

いい家に住んでいるからと言って、その人の

人格が高まるわけではないのにね^^

こういう人は、多少金にゆとりができると、

車や服や食い物にも金をかける傾向がある。

いい車に乗り、高い服を着て、旨いものを

食うことで人生を謳歌するタイプだね。

ワタシを含めて、周囲の投資家は、ベンツより

軽トラ、ブランド品より、寅一の作業着を好む

傾向にあるのがちょっとおかしい^^

どちらが「良いとか悪い」とかではないから、

誤解しないでね。

何が言いたいかといえば、

消費性向の強い人は投資に向いていない。

不動産投資をしているとわかるのだけど、

入ってくるお金を使うことができなくなるからだ。

投資マインドを持っている人は、ちょっと

金に余裕ができると再投資に向かいたがる。

だから、いつも手元に金の無いのが(弱小)

投資家の実態なのだ。

多少の資産はあっても、金がないというのが

普通なのである。

夢を壊すようで申しわけけないけれど

「俺は不動産投資で、リッチになる^^!」

と考えていると、たぶん苦労する。

まぁ、リッチになる人もたまにいるのだろうけど、

それは例外だ。

それよりも、不動産投資をして、多少ゆとりの

ある老後
を過ごそうとか、たまの海外旅行は

ビジネスクラス
で行きたいものだ・・・

くらいに考えていると、結構実現しやすい。

欲張らなければ、失敗の確率が低く、

誰でもそこそこ成功できる可能性が高いのが、

一般庶民が行う不動産投資なのだ。


経験を積んでいくうちに徐々に、成功確率を

高めていくことができる「のんびりとした投資」

だといえるだろう。

経験の少ない初心者が、最初から欲張って

でかい投資をすると落とし穴にはまっちゃうよ。

8のつく日は、うるさいじじいの日だね^^ゞ


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巨額の借金してまでやることか?

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ワタシは現役時代、金貸しの端くれだった^^ゞ

借金は「悪」とまでは言わないけれど、

やむを得ず金を借りるときは、

必要最小限の金額を

できるだけ低金利で

できるだけ短期間借りる。


のが「正しい借金の仕方」だと考えていたし、

お客さんや社員にもそう教えてもいた。

ところが、不動産投資家の考えは違うようで^^

できるだけ多くの額を(フルローン、オーバーローン万歳^^!)

多少金利が高くったって(ス○ガは神金融)

できるだけ長期間借り入れること(35年最高^^)

が、借金の王道だと考える方もいる。

確かに、飲む・食う・遊ぶといった消費性向の

強い借金と、借金を元に「資産」を購入して、

利益を上げようというのでは考え方が違って

当然なのだろう。

だけど、レバレッジと称して、借金に借金を重ね

高額物件を買い漁る投資家は、借金の本当の

怖さ
を知っているのだろうか。

バブルの頃、よく「借金も資産のうち」などという

名言(迷言)に踊らされて、株だ不動産だと

身の丈を超えた投資をしていた人たちの多くは、

バブル崩壊後に悲惨な末路を歩んでいた^^ゞ

今の人たちは、そのことを知っているのかな?

未だに、借金はあっても、同じ価値の資産がある

のだから「実質無借金経営」だといっている

時代錯誤な人もいる。

ワタシは「実質無資産経営」だと思うけど^^ゞ

「実質無借金経営」とは、1億の借金があっても、

それ以上の現預金を持ってることじゃない?

フルローンで、1億の物件を買ったからといって、

それは買った投資家の資産ではない。

間違いなく、金を貸した銀行の資産だ。

たぶん、銀行のB/Sの資産に「貸付金」として

計上されていることだろう。

投資家は「納税の義務」だけを負わされて

「収益の管理」を任されているに過ぎない。

その収益だって、1億の借金に対して実質の

手取りは年間100万とか200万程度だという。

それっぽっちの利益のために、巨額の借金を

30年以上もコントロールしていく自信がある?

自己資金がない、あるいは極端に少ない人が

「高属性」を武器に、多額の借金をして

不動産投資に入るのは、人生の大半を

ギャンブルのテーブルに投げ出すようなもの。

高属性は、武器にも凶器にもなるのにね^^

やってみれば、わかるけど不動産投資で

爆発的な利益を上げるのは、ホントに難しい。

限られたごく一部の人の成功談を信じて、

自分にもできると思い込むのは危険なことだ。

ワタシは、借金をするなと言いたいのではない。

借金をするには、それなりの経験やノウハウを

積み上げたうえでしたほうが失敗が少ないと

言いたいのだ。

不動産投資を始める前に自己資金を貯めて、

借金をできるだけしない、しても最小限にして、

こつこつと地道にやっていけば「安定的な利益」

を上げることは、それほど難しいことではない。

まったくうるさいじじいだね。

じゃ、また8のつく日にね^^/


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コンサルタントという生き物^^ゞ

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前回の8の日に紹介した

「まりお氏のブログ」はお読みいただけただろうか。

まりお氏は、銀行の返済期間が短かったのが

失敗の原因と分析しているけど、ワタシには

それだけとは思えない。

物件購入に至るまでのプロセスをはじめ、

取得後の税金・保険、修繕費のこと、リホーム

業者のこと、売却時の契約書のこと・・・etc。

多少の投資経験がある方なら、

突っ込みどころが満載
だと思う。

こういう失敗経験を赤裸々に記録し、

公開しているまりお氏は尊敬に値する。

同じ過ちを繰り返さないためにも、

まりお氏が恥を忍んで?公開している内容を

ぜひぜひ心に刻んでほしいものだ。

さて、他の方も書いているけど、

不動産投資コンサルタントのこと。

大辞林によれば「コンサルタント」とは

「ある分野についての経験や知識をもち、

顧客の相談にのって、指導や助言を行う専門家」


・・・だそうだ。

なるほどね。

不動産投資について、豊富な経験や専門的な

知識を基に、ひよこ投資家の相談に乗ったり、

指導・助言をする対価としてコンサルタント料

を受け取るのはまっとうな商売だ。

そのコンサル料が100万円だろうが一千万円

だろうが、それ以上だろうが金額は関係ない。

払った料金に値するものが受け取れるかどうか

が問題なのだ。

適切なコンサルによって億単位の投資が成功

して、それなりの成果が上げられたとするなら、

数百万のコンサル料は安いものかもしれない。

広い世の中には、探せばちゃんとした

コンサルは存在する。

良いコンサルに巡り合えたら、

ひよこ投資家とはいえ成功する確率は高まる。


ひよこ投資家が一人で考えられるリスク管理

などたかがしれたものだから、専門家の

アドバイスがあれば、少なくとも失敗する確率は

下げられると思う。

ところが、不思議なことに世の中には

「経験や知識」
が、ホントにあるのか?

というコンサルタントが存在することだ。

なにせ、コンサルタントという職業は、

名刺にコンサルタントと刷り込めば、誰でも

「コンサルタント」
を名乗れる職業なのだ。

(これは本当のことだ。ワタシも現役時代に「教育コンサルタント」と称して副業に精出している時期があった^^)

玉石混交な世界であることは間違いない。

で、問題なのが大した知識や経験もなく、

当然、適切な指導・助言もできないくせに

「物件紹介」や「売買成約時のリベート」、

「リホーム業者からのキックバック」を主たる

収入源
としている

「自称コンサルタント」が存在していることだ。

悲しいことに「ひよこ投資家」の中には、

玉なのか、石なのかを見分けることができない

人だっている。

そんな人たちがお気楽なことに、

偽コンサルとの面談に感激して

「互いにwin-winの関係になりますように^^!」

などとブログに書いているのを見かけると

「大丈夫かこいつ?」
と思ってしまう。

不良コンサルが描いているのは

「win-lose」
の関係だけなのだよ。

まぁ、どうなろうとワタシには関係ないけど^^ゞ

この世界で飯を食っていこうと思うなら、

十分気を付けてね^^!

じゃ、また8のつく日にね。



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まりお画伯の失敗談から学ぶ^^ゞ

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不動産投資には、再現性がないという人がいる。

ワタシは、全くそう思わない。

成功する人も、失敗する人も、よく見れば同じパターンの繰り返しだ。

同じ物件は二つとないからと言って、再現性がないというのは考えが浅い。

どんな投資でも安く買って、高く売ればいいだけのことだ。

高く買って、より高く売って儲けるプロもいるけど、

素人が真似する領域ではない。

不動産の場合、ややこしいのが家賃収入があるため、

成功か、失敗かの判断に時間がかかることだ。

家賃収入がある間、借金の返済や生活費が回っている

からといって「成功者」とは、限らない。

不動産投資をやーめた^^! といったときに、投資総額と手元に

残った金の差が成功か失敗かを決めることになるのだろう。

できれば、本物の成功者から学びたいところだが、

この業界には「ニセ成功者」が跋扈しすぎている。

○年で○億円の資産を作ったとか、不労所得で年収○千万円などと

豪語している人の生活実態を見たいものだ。

一方で、失敗体験を赤裸々に語る人は少ない。

その数少ない失敗談を、あろうことか「健美屋」のコラムに連載していたのが

「僕と不動産と樹海の日々」の著者「まりお画伯」だ。←勝手にリンクしておいた^^

連載を始めたのが2011年4月からだから、少し古い記事だ。

でも、、冒頭に書いたように「不動産投資には、再現性がある」

ことを証明するような内容だと思う。

これから不動産投資を始めようと考えている人、まだ経験の浅い

「ひよこ投資家さん」たちは、全43話をぜひ読破していただきたい。

まりお画伯、直筆の漫画で綴られたコラムを読み終えたとき、

失敗の本質に気付く方が多いと思う。

不動産投資を考えている人には「家族の幸せのため」とか

「少しでも生活を楽にしようとして」とか、様々な動機があると思う。

コツコツと地道にやっていくなら、成功への道のりは長いが、

痛い失敗はしないですむ可能性いが高い。

先を急いで、自分の能力を超えた投資をすると、失敗したときにどうなるのかを

具体的に教えてくれるのが「まりお画伯」なのだ。

本当に家族の幸せや、生活のことを考えているなら、無理しちゃだめだよ^^!

じゃ、また8のつく日にね。




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安物買いの・・・^^ゞ

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不動産投資で失敗する近道
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不動産投資家を目指す人にとって、ボロ戸建は魅力的のようだ。

3年くらい前に、なんとかカフェに集まった妙齢の女性陣は、5人全員がボロ戸建やりたいといっていた。

いま、どうしているのだろう^^

そういうワタシもボロ戸建にはまった一人だ。

セルフリホームを前提としたボロ戸建は、確かに面白いと思う。

経験を重ねていくうちに、床の貼り替えや壁の補修、クロス、塗装、水回りなど、セルフリホームの領域が広がっていく。

そのうち

「自分にできないことなんか、ないいんじゃね?」

と思うようになってくる。

ボロを見る目も変わってきて、最初の頃「こんなの無理^^」と思っていたのが「これならできる^^」になってくる。

こうして、セルフリホームに自信をつけるのはよいのだが、慣れてくると落とし穴が待っている。

ボロ戸建投資の目的は「安く買って、セルフで安くリホームして、高く貸す」だったはず。

ところが「手段」であるはずのセルフリホームが「目的」になって、

セルフリホームするためにボロを買ってしまうという勘違いを起こすことがある。

これを本末転倒というのだろう^^ゞ

ワタシがボロ戸建を始めて3年くらい、それまで9棟のボロ戸建を再生して、妙な自信が付いていたころだ。

シロアリ、雨漏り、床抜け、壁の崩壊、柱・梁の交換、バランス釜・・・etc 全然怖くね^^

「直せないことなど無い」と自負していたのだろうなぁ。

ある日、友人から我が家の近所に安いボロ戸建があると教えられる。

大雪が降った翌日にもかかわらず見に行ったものだ。

玄関入って、言葉を失った。

床は崩落して、根太も大引きもなくなっている。畳は土にかえり、土台もシロアリに食われてミルフィーユ状態に。

便器にはウ○コがこびりつき、洗面台には埃の数珠がぶら下がっていた。

普通ならここで撤退のはずだけど、妙なプライドが出てきてしまうんだ

「安く買えれば勝算はある^^!」

確かに安く買うことはできた。

だって、他には買う人がいないんだもん^^

それからのリホームは悲惨だった。

土台、柱の交換から始まり、床・壁・天井・外壁までのフルりホームというか、リノベーションだね。

気が付けば、冬に始めたリホームなのに、終わったのは夏が過ぎたころ。

安く買ったはずなのに、リホーム費用がかさんで平凡な利回りになっていた。

セルフリホームはあくまで、投資の手段の一つに過ぎない。

目的を見失って、手段であるはずのリホームに目がくらむと、時間と金を浪費することになる。

自戒を込めてボロ戸建投資を目指す人にアドバイスするなら「安物買いは銭だけでなく時間も奪ってしまう」のだ。

・・・まぁ、こいつの再生によって、向かうところ敵なしの「変態系リノベラー」の称号を得ることはできたけどね^^ゞ

何事も過ぎたるは及ばざるが如しってことで。

8のつく日は変態系リノベラーの日だよ^^!










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シミュレーションと皮算用^^ゞ

肉欲団Z ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますmm
ごく、たまに良い事が書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんww

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。

肉マーク3

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シュミレーション ×
シミュレーション(simulation) ○

結構、間違えて覚えている人多いね。

コミニュケーション ×
コミュニケーション(communication) ○ これも同じだ。


本題ではないから、まぁいい。

不動産投資を検討するとき、もっともらしく作られるのが

収支計算とか、損益計算のシミュレーション表だ。

「不動産投資コンサルタント」と称する人たちが好んで使うけど、

時に仲介業者が作ったり、中には自分で作る人もいる。

*ちなみにワタシが現役時代に「教育コンサルタント」という人たちがいて、どうしたらなれるのか聞いことがある。
答えは簡単で、名刺に「コンサルタント」と書けばその日からなれるよと言われた。
不動産コンサルタントも同じなんだろうなぁ^^ゞ


シミュレーション自体に問題があるわけではない。

むしろ、投資に先立って、あれこれ条件を変えて、シミュレーションすることは重要なことだ。

問題は「条件設定」なんだよな。

バブル末期のこと、多少金回りの良かったワタシは、ひょんなことから不動産投資に目覚めて

「別府の温泉付きマンション」を買った。

物件価格1170万円、1K27平米、家賃保証26,000円、表面利回り 2.66% 注26%ではない。

管理費6千円、修繕積立金1,500円を引くと、実質利回り1.9%割れだね^^

提携フルローンがついて、金利は驚愕の8.5%だったかな。

(当時公定歩合が6%超えて、郵貯の定額預金金利は8%くらいだったと記憶している)

今、振り返ってみても、実に立派な投資案件でしょ^^

まったく、よく購入を決意したものだ。

営業マンがもっともらしく作成したシミュレーション表には

物件価格が、5年後に15%、10%、5%上昇した場合

「利益計算」が、きれいなグラフとともに描かれていた。

バブルの頃って、これが当たり前といえば当たり前だったんだね。

ちなみに「バブル末期」とは、バブル崩壊後にわかるわけで、

崩壊前は皆がバブルのど真ん中にいると錯覚している。

ワタシも5年後になんぼ儲かるかを皮算用していたものだ^^ゞ

でもって、購入して半年後に「総量規制」がかかりバブル崩壊の道を進むことになる。

後で知ったことだが、同じマンションの一室が1年後に売値の半値で売り出されていたそうだ。

この方の見切りの速さは尊敬する。

結局、ずるずると17年間所有して、早期退職金が出たところで残債を清算し、100万円で売却した。

所有期間中の損失は軽く1千万円超え。

営業マンの言葉を覚えているなぁ。

不動産投資って、赤の他人が家賃を払って村太郎さんの

「資産形成」をお手伝いしてくれるものなんですよ^^


実際は、赤の他人のために、ワタシの給料をつぎ込んでいたようなものだ。

「うまくいけば儲かる」といったシミュレーションにあまり意味はない。

うまくいかなかった場合にどうなるかのほうが重要だ。

空室がどれだけでたら、CFはどうなるのか

中・長期の修繕にかかる費用はどのくらいか

退去時の原状回復にいくらかかるのか

想定できる支出、想定外の支出にどれだけ耐えうることができるのか

地価の下落リスクはどの程度あるのか

物件に関するシミュレーションだけでなく、自分と家族のライフプラン

(子供の成長に伴ってかかってくる支出とか、いつまで、いくらくらいの給料で働けるのかとか)

も合わせて検討する必要があるね。

リスク管理のために、さまざまな条件を設定して行うのがシミュレーション。

これは大切なこと。

うまくいったときになんぼ儲かるかを考えるのは皮算用。

これが投資判断の目を曇らせる。

じゃ、また8のつく日にね^^/


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