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また逢う日まで(じゃっじゃ じゃじゃーじゃじゃん♪ うっ!)

肉欲団Z ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますmm
ごく、たまに良い事が書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんww

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。


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こんにちわ、大島るるです。

あまりに人気の無さにクビを宣告されました。

この肉欲団ブログは不動産投資ランキングに咲いたあだ花、
人気・評判気にしない、
むしろ全方位を敵に回すことを良しとするコンセプト。

まあ、それなら大家さんには忌み嫌われる事故物件を取り上げてみようと思って書き始めましたが、
ホントに嫌われたらしいw

正直、面白おかしく書くのは難しい題材でした。。

大家さん業界の墓掘り人とのキャラ設定で登場してみましたが、
結局自分の墓穴を掘っていたw

そんなわけで、みなさんともお別れです。

面白かったのは最後まで身バレしなかったこと。
大家さんとの集まりで目の前で大島るるの話題が出た時も誰も自分とは思ってなかったしw

ではみなさま、よき大家道を邁進してくださいましー。
さよーならー!

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大家業でアーリーリタイヤとかできるのかよw

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こんにちわ、大島るるです。

不動産投資家、つーか大家業の方の大きな夢は会社辞めてのアーリーリタイヤだろうな。

専業大家、これってどんくらいで成り立つんだろう。

生業としてやっていくなら月に税引き前で100万は欲しいところ。
これ以下ならサラリーマンをやっていた方が安全。

じゃあ、税引き前で年に1200万の手残りってどれくらいの物件を持っていればいいんだ?

仮に利回り9%の物件を持っていたとして、返済比率40%、運営費20%だったら差し引き40%が手残り。
ざっくり計算すれば実質3.6%の利回りだから、3.4億円分か。

実際には差引手残り40%を割ることの方が多いだろうし、所有物件の利回りの平均が9%で3.4億円分揃えるのは結構難易度高いかもしれない。

でも、まあまあの利回りと返済比率、そして満室率が維持できるのであれば、税引き前の年収1200万円というのは5億円分くらいまで買い進められれば可能だろうね。

ただ、普通の商売の場合、経常利益は20%くらいで純利益は10%くらい。
でもそれは商売道具(商品だったりシステムだったり組織だったり)にお金を費やし続けて常に維持管理しての上での話。
それと比較したら利益率は相当低い。

不動産投資で不安なのは、お金を稼いでくれる物件そのものが年々価値低下をしていくということ。
ある意味、くだりエスカレーターに乗って商売をしているようなもんだ。
そのあたりの危惧はあるけど、レバレッジ効かせて、売買をうまく繰り返しながら資金を拡大することができるならば、副業としては成立する投資だと思う。
そして規模がでかくなれば専業も夢じゃないんだろうね。
どうせ一個人の商売なんて一代限りだし、建物が30年持てばなんとかなるもんね。

アーリーは無理でも退職後に貧困老人になるのはこれで回避だ!

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大事なのは残存寿命だろw

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こんにちは、大島るるです。

相変わらずの高値相場。
新築建売アパートとか、6%前後が当たり前って、こんなの買って回るのか?

賢人は「今はマテ」という。

でもさ、待てない人もいるわけよ。
だって、ローンって年齢の上限あるだろ?
初めての買い物だと50代前半の人とかはあと数年待てとか言われても待てないって。

不動産投資ってスパンの長い投資だから早く始めないと果実の収穫前にこっちが逝っちまうし。

かといって、不動産投資って若いうちから興味持つ人って少ないよね。
若い時なんて体力に物言わせて稼げるし、そもそもおカネよりも異性のほうに関心あるのが普通だもんな。

かくして、アラフォー、アラフィフになって老後のこととかちっと考え出して、残りの人生と競争だって気づく。
そして、毎週末の投資セミナーは大盛況だ。

そして、この高値圏でも成功する投資術があるなんて謳えば大反響間違いなし。
虫の良い話に乗るっていうよりも、ある意味、仕方がないんだよな、年齢的なことからくる焦りだけは。

前回、M大家のことを書いたら珍しく反響があったけど、あんなふうに「出口のこととか先のこと考えてたら投資はできない。いいから早く始めなさい」みたいなスタイルにいい歳してからのっちまったらどんな老後が待っているのかね。
自分で考える能力がない人が泥沼から自力で脱出するすべを考えられるとは思えない。
なむ~。。。


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融資サポート400億?w

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先日どくだみちゃんの記事にあった「不動産業界の美香さん」には笑ったw
アタマの良さの欠片も感じないけど、どんなコンサルするんだよー。

ちなみにるるはホンモノの美香さんを(つかプライベートの叶姉妹を)何回も見かけたことある。
イメージどうりなんだよね。

グッドルッキングボーイズをはべらせたお姉さんを後部座席に乗せて運転をする美香さん。。

麻布十番のスーパー「ナニワヤ」でカゴを持つのは美香さん。
ちなみに恭子さんはそのカゴに品物をポイポイ入れていくだけ。

銀行業務で待合のベンチにポツンと一人、美香さん。。。
ちなみに信金(意外と庶民派?w)

そんなことはどーでも良いが。

どくだみちゃん引用の記事には川島某とかいうワケのわからないカリスマに集う、これまたよく分からない人々がたくさんドヤ顔で写ってた。
だいたい、「メンター」やら「お金の入る仕組みがどーたら」とか言い出す奴はこの一派に感化されてるw

その中に、みんな大好きM大家のお姿もwww

この方、会社設立して数年で400億の「融資サポート」の実績があるのだそうだ。

5年間だとして、1年あたりで80億か。
顧客の平均購入額が1億だとして年間80件。
すごいですねー。月平均で6件以上も売ってるのか〜。
社員さんそんなにいないだろうに、よくお仕事してるんですねーw

この方の無料面談は、とにかく見込み客の属性からどれだけ融資が引っ張れるか見極めて、その金額MAXの物件をハメ込むスタイルだそーな。

そのスタイルはどーでも良いけど、この融資サポート400億って、仲介したものは売りだろうと買いだろうと、とにかく全ての取引で発生した融資は全部サポートしたことにして、さらに○○倍とかしてんじゃねーのw

言ったもん勝ちなんですかねーw

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新築だってたいへんさ

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相変わらずの物件相場の高騰。
なんかますますひどくなっている気もするよ。
ロクな物件見つからねーわ。

んじゃぁ、新築いくべ!
そんな空気もありあり。

しかし、新築も甘くはねーぞ。
土地の吟味もたいへんだが、建築費がますます上がってる気がする。
職人ベースでの単価は変わっていなくても、資材価格が上がっているのか、
あるいはどんどん面倒な方向にしかいかない申請その他の法規・手続きにかかる費用が上がっているのか。

なんにしても施主に上がってくる建築費はちょっと前の感覚でいるとずいぶん上がっていて、
ぼけーとしていると、土地買って、さあいよいよ着工段階というところで大幅な利回りの下方修正を迫られることになっちまう。

上昇する建築費に対応して土地が安いところを探すと、そーとー郊外までひっこむことになり、
今度は家賃相場が下がりすぎてやっぱり収支があわなくなっちまう。

理想を言えば、家賃相場は1万/坪で、土地は70万/坪で、建築費は65万/坪くらいか。
これで利回り8~9%とか取りたいとこだが、そんな条件満たせる土地あんのかよー。

家賃が取れて土地が安いところを探すなんてほぼ無理。
ハウスメーカー・アパートメーカーの木造・軽鉄の建築単価は少し前のRCみたいな相場になってる。
これからしばらくはこういう組織だったところじゃなくて小規模でローコストな造り手を確保できるかどうかだろううね。
それが新築で利回りを確保できるかどうかのカギだ。

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だからモテないんだよ。。。

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パピコみたいなカルピス味のアイスにはまっている大島るるです。

不動産投資やってるとさ、貸しに出す場面、そして売りに出す場面ってかならずあるよね。

こーゆーときに中途半端な態度とってるやつって、ホント、商いのセンスないと思うんだよ。

例えば売りに出す時、やはり何らかの売りたい理由があるはずで、
そして売るとなったらその売却益で次の購入の絵を描いたりもしてると思う。

そんな状況なのに、「一円でも高く売りたい」ってことにばかり固執してアホなカモを待とうとする奴、これダメだわ。
モノにはタイミングってモンがあるし、さっさと売ってしまえば良いものを値下げにがんとして応じずにチャンスを見逃し続け、途中で小さな妥協をしながらチョビチョビ値下げしていく、これもう絶対に手間と時間ばかりかかってイイことないよ。

売るとき(貸すとき)にお客さん目線になれない奴もダメだね。
多少の出費で見た目良くなるのなら売り出し前に修理はすべきだし、お化粧直しもすれば良い。

なのに売るとなるともう手をかけるのが嫌になってしまう人が結構いて、「買い手が決済後に好きにやればイイ」なんてのたまう。
いやいや、売り切るまでが勝負だろっての。そこまでは投資して、サクッと売っちゃって次のステージに移った方がよっぽど商売として利口だろ。

そして売ったらもうその売値についてはウダウダ言わない。
その時、その物件、買った人、そのタイミングでその値段で売れたっていう事実だけで満足すれば良い。

こういうことがわからないやつって異性にもモテないんだろ〜な。
まあ、恋愛に関しては妥協するより理想を追うのが好きな奴もいるだろうからいいんだけどさ。

デキる大家さんは、常にお客さん目線をもって自分の物件に投資してるよ。
しかもはたから見てるとうまくやってるように見えるけど反省も忘れないんだよな。すげぇよ。

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都民は選挙に行きましょう

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こんばんわ、大島るるです。
9のつく日は墓掘り人のるるの日です。

ところでさ、チクフル戸建を再生して賃貸って難しそうじゃなーい?

この肉欲ブログにも戸建の名手がいるけどさ、
フツーにやったら投資にならないと思うわけ。

だって、数百万で買える戸建てって、
きっと古いだろうし、
立地も駅5分以内とかじゃないだろうし。

そういう物件って、たぶん貸しても5〜7万の家賃でしょ。

最初にある程度しっかりリノベしておけばランニングは固定資産税くらいなのかもしれないけど。
でも、そのリノベをしっかり業者に頼んじゃったら数百万はかかるだろうし。

しばらく回して、今度は売る時になったら築年数はさらに進んでいるわけで。
元々格安で買ってるんだから、自分が売る時にはいい値段で売れるなんて思う方が調子良すぎだし。

結局、これができるのは、
融資がつきにくい再建不とかの問題物件をほぼ現金で買い、
再生リフォームを業者任せにせず自分でやって(時間かけすぎもどうかと思うが)、
ある程度の戸数を買い進み、所有して安定させられる人だけかなと。

区分も、戸建ても、集合住宅も、
所有する戸数って多い方が安定するなって最近思ったりする。

まあ、でも大島るるは戸建て再生&賃貸に興味深々だったりするんだけどさ。

どーでもいいけど、ブログの当番日を勘違いしてて危なくトバすとこでした。

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ランク最下位墓掘り人

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こんちちわ、大島るるです。

先日、この肉欲ブログのライター達に召集がかかり、
最下位の俺はネチネチと詰められてしまいました。。。

なんとなくそんな気はしていましたが、アクセスデータが監視されておりまして、
この大島るるがビリ=最も不人気 であることを皆の前で発表されるというw

えっ、なんか思ってたよりもマジじゃない?w

実はライターの一人である俺ですが、他の方のペンネームを見ても誰が誰なのかすらわかっておりませんでした(汗
うむ、そりゃ怒られるかもしれない。

言い訳すると、初回が日曜に当たり、さらにFC2ブログの書き方がわからずに「大島るる」と「大島るる♡」に統計が分かれるという不利もあったようです。

ま、一番の原因はネタが面白くないのだと思うけど。

でも、他の有能な大家さんたちほど面白いお役立ちネタもないし、
身バレするのもいやなので、

不動産業界のアンダーテイカーとしてこのまま我が道を行きます(反省なし)

ちなみにアンダーテイカー=墓掘り人 です。
相変わらず、不動産にまつわる縁起でもない話題を書いていく予定。

このままいくと、肉欲ライター陣の中で、俺が自分の墓を堀ることになるかもしれない

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畳の上の人型?

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暑中お見舞い申し上げます。

「9」のつく日は、大島るるの登場です。

仕事がら、古い家屋の中に立ち入ることがあったりします。

単なる内見なので一人で行って、各部屋をチェック、そして撮影。
なんてことはない作業です。

しかし、昭和の空き家って結構怖いんだよね。
大きいとなおさら怖い。

電気が来てないことも多いから、昼でも室内は暗い。
懐中電灯必携。

映画の「呪怨」の家で、階段から恐ろし気なオンナが這うようにして降りてくるシーンがあるが、
どうしてもあれを思い出してしまう。

先日、確実に怖そうな館の内見をする必要があったが、ひとりは嫌なので同行者を連れて行った。

中は残置物の山。

こういう、以前の住人の形跡が残っているとなお怖い。

ある部屋に入ったとき、畳に奇妙なシミを見つけた。

IMG_0854.jpg

同行者曰く、「これはお尻の形ですね」とこともなげ。
残置物の整理屋さんなので、こういうのはたまに見るという。

げっ、まじじゃねーか!

確かに最初から違和感はあった。
築古の建物は特有の「古い臭い」がするのだが、この部屋には臭いがなかった。
むしろ、いい匂いがしたのだ。

部屋に染み付いた悪臭を消すためにお香を焚いたからだという。

ちなみに、写真は明るく写っているが、フラッシュを焚いたからであって、実際には暗い部屋なのだ。

「上家付き」での売買なので、建物そのものは売り物ではない体である。
そのためか、「告知あり」ではない。

人も、建物も、いろんな事情があるのだ。

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フライングハイ

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不動産投資で失敗する近道
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今日は、不動産業界のアンダーテイカー、大島るるです。

例のサイト、
事故物件のトコには燃えさかる炎マークが出るんだよ

てる新宿

やっぱ、人の集まるところ事故物件あり

新宿は炎がいっぱい
歌舞伎町とか多すぎだろw

中をよく読んでみると案外多いのが「飛び降り自殺」
都会を歩く時には上にも注意しないと危ないのか

るるは電車の飛び込みには3回も遭遇してしまったけど、
飛び降りは幸い一度もない

でも大家さんにとっては飛び降りはまだ不幸中の幸いだね
だって、室内での自殺じゃ告知がずっとついて回るけど、
飛び降りだとなんとなく「お外での出来事」ってかんじじゃん?
原状回復工事もしなくていいしw

「9」のつく日がるるの出番

次回も後味の悪い話書くから待っててね

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