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恥辱8/エンドレスな恥辱、、。

肉欲団Z ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますmm
ごく、たまに良い事が書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんww

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。


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ミツルっすー!おつかれっす!

まあ、生きている限り恥をかきつづけることは終わらない(汗)
んだけど、じつは今回で最終回!ありがとやした!!


ほんとは最後にエロい話で〆ようと思ったんだけど、
並み居る肉欲団ブログのメンメンから、あの話はちょっと、、
と指摘されたので、封印しまっす!w


2000年代、とある埼玉北部の有名大家さんの競売物件セミナーに行ったときのこと。

コノカタ、在京キー局はほぼすべてに出たことがある有名な大きなおばさんなので、
知っている人も多いでしょうね。

その実績のある方が、座学で一通りの説明をした上で、
実際の競売物件の下見から、近隣の聞き込み、
賃貸収入の査定から競落応札金額の推計、実際に地方裁判所に
札入れをしにいくところまで2,3日でやる、という
実際的な競売セミナー、という触れ込み。

面白いじゃないの!と思って参加。w


だんなさんは、ワトソンを作っている会社の元従業員の方で、
DIYなんかはやってくださるんだって。仲良しだよね。

その大きなおばさんは、そもそも株好き。それも仕手株が好きだとかで、
子育てや家事をしながら短波放送を聞きながら株の売り買いをしていたらしい。
じつはギャンブラー専業主婦って感じだったらしい。
TVの麦わら帽子&割烹着のイメージとぜんぜんちがうんだよね。
ブランディング、上手いよなぁ〜。

で、あるとき賃貸不動産ビジネスに参入。
いろいろやって、競売で物件調達して埼玉北部のエリアドミナント作戦で
物件をふやしていった、と。最寄りの駅前に賃貸仲介会社も持ってましたね。


例の”家元ビジネス”「大家検定」を立ち上げたメンバーの1人で、
自分も大家で大家応援団とか標榜しているけど
じつは大きくないアパート1棟持っているだけという噂の市川の不動産屋さんで、
クルマ好きでBMWのM3かナニかに乗っている社長さんにお世話になったらしい。
(コノカタ、神田昌典さんの顧客獲得実践会のメンバーだったとか。)

で、「○○さん(でっかいおばさん)はかなりTVに露出している
有名人なんだから、セミナーやるなら30万円くらいふっかけたら?」
とロクでもないアドバイスをしてくれたおかげで、
その競売セミナーはそんな値段、、。

ってか、アホなアドバイス止めてくれよ、○田さん!!(涙)

それでも5,6名は集まったかな。みんな金持ちだよね!

今回の恥辱!は、その30万円のノウハウを一回も使っていないこと!!

競売、まだ1件も入札できてない。
(いまは競売は高くて、投資には合わないなんてことを言う人もいるけどね。)

結局、ノウハウって集めるだけじゃぜんぜんダメで、
使って検証して成果あげてはじめて意味があるって
アタリマエの話なわけ、、。w

恥辱は続くよどこまでも〜w

また会おうぜ!あばよっ!!




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恥辱7/アーリーリタイア

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おいーっす!ミツルっすーーーー!

このところスランプでネタが思いつかないんだよね〜。(汗)
やっぱり、平板でタイクツな人生を過ごしてきた報いだね、、。

大家業自体は、いつも満室で、あと何年でローンが返せるなぁとか、ぼんやり夢想したりして、タイクツで平板なのが良いんだけどねぇ。

しょうがないので、今日も仕入れ(よその人の)ネタ。
アーリーリタイアというやつ。

「定常支出よりも多いキャッシュフローを得て、若いうちに勤め人を引退する」みたいな状況、ってことでしょうかね。

ちょっとアコガレるよね!
ハワイとか南仏とかニューヨークとかイギリスのコッツウォルズとか、好きなところに世界中に移住したりしてさ!

この間死んだ大橋巨泉さんは56歳の時に”セミ”リタイアして、
「ひまわり生活」っていうのしてたみたいだけどね〜。
http://president.jp/articles/-/7893

その憧れの生活を実際にやっちゃった人がいる!というわけでその人のハナシ。

30代だったんだって。
金融商品の利金で家族4人まあ食えるわ、と
2008年7月に一部上場の大企業を辞めちゃった。
「ワタクシ、ビル・ゲイツの次の月にリタイアしましてね〜」だと。

そしたらさ、その秋にリーマンショックがきちゃったらしい。
金融商品、EB債という複雑な仕組み債で、ワケも分からないまま相場の下落で利金停止。おまけにこの手の仕組み債は解約不可(しても良いけど、返戻金が半額以下とか)。
どうも結果的に「3メガ銀のプットオプションを毎月銀行に売っていた」らしい、、。
ヲイヲイ、何だソリャ、、w

最後は3メが銀の銀行株で償還される、っていうことで、
戻ってきたのは「一番値が落ちたみずほ株」、、。
ほんとオイオイ泣いたって〜。


まあ、お金のことはなんとかごまかしごまかししてなんとか生きていたらしいけど、
目先の資産がどんどん毀損する中、自然とケチケチ生活に。
子供にコンビニスイーツを買うのもためらった、とかいうハナシ。そこまで困ってなかったけど、気分的にカネが使えないらしいのよ。


なんかさ、家賃収入でアーリーリタイアっていうのも、
ちょっと似てるかもね。

最初は返済金額の多くは金利なので利益は圧縮できるし、
減価償却取れるので、キャッシュフローが厚いけど、
あとで空室損、修繕費とかが意外と大きくて、
そのうちデッドクロスみたいな感じになってきたりして、とかね。


今回も聞いた話でわるいんだけど、
「アーリーリタイアは計画的に♪」ってことだよね!!(←そうなのか??)











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恥辱6/2種類の不動産屋さん

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こんちわ!!ミツルっす〜〜!!w

あっという間に10日経つのでびっくり〜。w

えーっと、ミツルが感じた、不動産屋さんのタイプについて〜。

7、8年前は不動産投資とかまったく素人だった(いまもw?)んで、不動産投資を開始したころ、「不動産屋さん」については集中的にいろいろ学ばせてもった!!

なにしろ、物件の情報を教えてくれるのも、場合によっては融資付けしてくれるのも、購入してから客付けしださるのも、売却するときは売ってくれるのも、不動産屋さん〜♪

私たち大家さんは、不動産屋さんがなくては商売が成り立たない、という訳!!

不動産投資をする前は、不動産屋ってどこにあるの?というくらいだったんだけど、いざ自分がコミットしたら、、。

駅前に不動産屋さんの看板を掲げるところって、こんなにあるじゃん!という新鮮なオドロキ、、。w

まあ、そんなもんだよね。意識が現実を作っちゃってるというか、。


いつもたくさんの不動産やさんにお世話になってます〜♪


さて、ミツルは学生時代の友達とか勤め人の友達とかに不動産の相談をされることがますます増えてきたんだよね。住宅ローン金利安いもんね〜。税制優遇で、前から”実質マイナス金利”だもんね。聞かれるのは、どんな物件を選べば良いかとか、どんな不動産屋さんとつきあうのが良いのかとかね。

その時によく言うのは、

ミツル「不動産屋さんって、2つのタイプしかないよ。」

友「へ〜。どんな?」

ミ「まず、”悪い”不動産屋さん。」

友「おぉ、、汗。コワいね。」

ミ「でしょ、。やっぱり多いのよ。」

友「あとは、良い不動産屋さんなんだろうけど、どこで見分けるの?」

ミ「ちがうちがう。」

友「え??」

ミ「あと1つは、”すごく悪い不動産屋さん”だよ。」

友「えーーー!大汗」

とまあ、こんな感じ。

まあこれは、「ぼやーっとしていると、実需、でも自分のニーズに合った”欲しいもの”ではなく、”不動産屋さんが押し込み売りしたいモノ”を掴まされるよ」という、ある意味警鐘をならしているくらいの話で、半分本当半分冗談みたいなたとえ話だけどね。

”良い不動産屋の見分け方”なんて無くて、自分でちゃんと考えて、場合によってはいろいろ勉強して、物件をたくさん見るなどしてそれなりに経験しないと、自分の本当のニーズにあった不動産は買えないかもよ、ということを友達にはお伝えしたかったんだよね。もちろん、ほんとうは良い不動産やさん、いっぱいいますけどね!(*^^*)v


不動産って、取引頻度が極端に低いし、そもそも日本の不動産やさんは特に、情報の非対称性で商売しているから、不動産屋さんからすれば実需の一次取得者なんて、赤子同然だもんねぇ。

アタリマエだけど、不動産屋さん(とくに売買仲介さん)は、仲介するのに着手金を払って差し上げている訳じゃないので、売買が決まらなければ収入はゼロ。なので、生きていくために「売買を決めること」がまず最優先。「お客さんのために動くこと」は二の次というか、極論すれば、やってもやらなくてもいい。お客さんとはどこまで言っても利害が(一部合致することはあるけど)ぴったり一致することなんて、ありえない。

あとは職業倫理観によるんだけど、この「お客さんのために動く」度合いがとても小さいと、「すごく悪い不動産屋さん」という訳だよね。

本を書いているから、有名だから、って言ったって、そりゃ不動産屋さんは基本みんなおなじ商売のモデルなので、どうしても意識は似ていると思って良いよね。ミツルも「あのブラックなストーンの人にはこうやって欺されたんですよ〜、こうやって欺されそうになったんですよ〜」とある本の著者の不動産屋さん(海外移住したのかな?)にパーティでナキゴト言ったら、「まあ、そんなのアタリマエで悪くもなんとも無いですよ。」とちょっとイラッとした感じで言って、さらさらっと話を流されたこともあったしねぇ。
バブル崩壊の時に首をくくりかけた、とも述懐してたなぁ。不動産は甘くねえんだよ、こっちは命がけだ。あぁ?ナニ眠たいこと言ってるんだ?!だまされるお前がトロいんだろ。アホ!ということなんでしょうね。元気かなぁ、アノカタ、、。



パーティ会場で”大家として眠たい”ことを言っちゃって、ハラが立つやら悔しいやらで酔いがさーっと冷めた、っていう恥辱だよ!!
くやしー!!


















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恥辱5/解るかよ!!(恥)

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うぃーっす、ミツルっす!

日なたで草むしりは相変わらず暑くて塗炭の苦しみ級(大げさw)だけど、植栽の陰で吹き抜ける風はありがたいっすよ。
なんかオリンピック、みんなでワアワア応援するってのも、良いもんだなぁ、ってちょっとした発見。


さて、不動産賃貸業やってると、まあ、ふつうに恥辱の毎日なんだけど、
最初に参入したときの恥辱の話。

もうね、最初は不動産のことわからない。ほんとに。

で、R清崎とドルフデルース博士(最初仲良かったけど、その後訴訟の原告と被告になったらしいね、、w)が言っていたとおり、兎に角、たくさんの現場を見ろ、ということでね。

まあ、当時(7,8年前)無職でヒマだったんで、Yahoo!不動産とかに放置物件でおぉ!なんてのもあったし、ちょこちょこ投資用物件とか更地とかの情報がエンド向けにも出ていて、時間があるんで仲介は財閥系の看板を掲げるところから、カツオ君の同級生の花沢さんちみたいな不動産屋さんまで、狙ったエリアの不動産やさんは目にすれば兎に角ぜんぶ行ってVistaprintか何かの無料名刺を配りにいって、物件情報もらいに行っていたわけ。

で、ネットを見たりもらった物件情報faxだったりを朝から晩まで部屋にこもって16時間くらい物件情報検索よ。
Googleストリートビューとかが出たばっかりでね。助かったわ。
しかし、籠もりすぎて体調が悪くなったんだけどね。人間、歩いて足の筋肉使わないとダメだね、。

当時、ポケモンGOとかお散歩ゲームがあればパラダイスだったのに! (田舎なのでポケストップ少ないけどさぁ。)

ブルーマップも買うし狙ってたエリアは住所を言われるとなんとなく画像が思い浮かぶくらいにはそのうちなるよね。
しかしあのバカ高いブルーマップはなんとかならんのかね、、。w世田谷区なんて、5万円とかだよ!おい!ゼンリン儲けすぎだろ!!
http://store.zenrin.co.jp/item/13112040O.html


んでもって、「おぉ!!」という物件情報は、住所がわかれば見に行くのよね。
すぐに。朝でも夜でもクルマで。不動産飲み会の帰りに見に行った、というのもあったなぁ。(で、その物件を買ったりしたんだけどね。)

ただ、打率はとても低くて、物件情報1000件−>現地で見るかな、というのが4,50件−>そのうち買い付け入れるのは2,3件、くらいの感じ。で買えるのは1、2件。ま、当時は市況が悪かったからね。

現地に行くと、なんだかなぁ、っていのも多くてね。

喜び勇んで目黒線不動前数分の土地を行ってみたら、周りにぐるーっと墓地とかね。
そこは例の桜並木がきれいなかむろ坂ってところだったんだけど、春はその綺麗なサクラがよけい死を感じる風情でね、、。ひらひらひら〜って。火葬場も近いしさ。 安くてかなり迷ったけど転進したですよ。(涙)

あとは、目黒かどこかだったんだけど、また安いんだけど、真ん中に小さなお社があってね。狐コンコン様がいるわけ。で、言われを仲介さんに聞こうにも知らない知らない、ってなぜか焦ってるんだよね。そこ、焦るとこなの?っていうか、ウワモノはなぜか解体されたばっかりだし、売主は相続で遠隔地らしくてね。大島てるには情報なかったけど、ウワモノないと告示義務ないのか、、みたいな?
ま、駅から遠かったしやめたわ。

ほんと物件情報から解らないことだらけでねぇ。


期待が大きいとガックリも多くてね〜。家に帰って直ぐに寝たりしてさぁ。(涙)
毎日物件探ししかやってないから、今日もだめだったなぁ、、みたいな。w


いまもつらつら物件情報見てるけど、高くて買えないわなぁ、。
でも安いのはみたいよね、こわいもの見たさで。



あ、今回は恥辱感ヨワいね、。ゴメン、。

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恥辱4/相手が悪い

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おいっす!ミツルっす〜!!!



当日に楽勝でアップデートしようと思っていたら、
急な”事故”(うちの業界では仕事のミスをこんな風にいうずら)で、
ぜんぜん書けないじゃんよ!!(T.T)


失敗談、というか、常識知らずで相当な恥をかいた経験を紹介です。
すいません、わたしじゃなくて、身近な金持ちの人の話です、、w


リーマンショック直後で、「こりゃ、不動産投資参入のチャンスじゃね?!」 と思ったらしいんすよ、ソノカタ。

現金で2億円くらいもっていて、属性もよかったので、都市銀行は支店長レベルと付き合いあり、の程度で、
借り入れも大丈夫そう。←金融商品いっぱい買ってたからね。いい顔するよね、支店長さんも。
ただし、不動産は素人。


で、肩で風切って、目をつけていた参宮橋、代々木八幡界隈の不動産屋さんを回ったらしいんです。
オレ、客だぜ!カネあるぜ!とやったらしい、、。w

客「おう、なんだったら現金でも買えるよ!」

不動産屋さん(不)「いくらくらいの物件買えるんですか?」

客「合計1〜3億円で、一部借り入れかなぁ(フンフン←鼻息)」

不「区分ですか戸建てですか一棟ですか?」

客「いやぁ、まあ、なんていうの?合理的なポートフォリオってやつ?!
 こっちはちゃんとカネあるから、安くね!やすく!!」

(要は分かってないんですよね。)

不「あ〜、そうですか。はいはい。」

客「おう、いいのありそう?出てきたら連絡してね!これ、名刺ね!!」

不「はいはい、、」

客「お、じゃ、よろしく!!!」

不「あ!あの〜。」

客「ん?」

不「この辺りの物件ですと、あのエステ界の大御所の
 た●の友●さんが、いまがチャンスと買いまくってるんですよね、。

 指し値もありますけど、けっこう決断も早いしローンキャンセル無しなんですけど、
 買い向かえますか?お客サン??」


客「え?!((((((( ;゚Д゚)))))))」


それから、そのお方は、不動産会社さんへの口の利き方を覚えたそうです。

やっぱ、上には上がいるよぉ、なぁ〜。(ため息)ということで、
たかの●●さんとは競合しない場所に小さい物件を買って、
マジメに大家さんをなさっているそうです〜。(笑)




そうそう、その小金持ち大家さん、(青山墓地に隣接した)地下鉄外苑前駅前の高〜い墓地に先祖のお墓を持っているんですが(てか、そんなところに墓地あるのね、、w)そこになんと!●かの●梨さんのお母様のお墓が建ったそうです。

ただでさえ高い超都心のお墓なんだけど、通常のサイズの10倍だって、、w

ここでまで実力差を見せつけられるとは、、と墓参りのたびに思っているんだって、。(笑)

ミツルも勉強になるわ!!(←何が?w)



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恥辱3/終わらぬ無断民泊〜怒

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ポケモンGOで散歩しすぎで体重が2kg落としたのは良いけど、スマホまで落としたよ、、、。超涙
スマホを壊した若者にいつも「てめぇ、人様(会社)のもん壊すたぁどういう了見なんだよ!ゴルアァッヽ(`Д´#)ノ」って言ってるので、担当の人に修理のお願い、ものすごく言い出しにくいのですね、、、、w


ちわっす!ミツルっす!!
さて、終わると見せかけた無断民泊!つづいてます!!(汗)


疑惑の無断民泊オトコのお隣の部屋の女子から「中国人が大声で喋りながら、ガラガラやってます〜。いやなんです〜涙」という申告があったし、
オートロックの門扉が壊されれてたしで、マジ、コロスわ♪ というモード。

はちべい(管理の人)とミツルで物件にまた乗り込んださぁ。

今度は平日昼間。
民泊の”客”が居れば、「うち、管理なんだけどさ、airbnbのお客さんだよね。」
と話しかけて言質を取るつもりでいたんさ。

じんぽ〜ん♪
じんぽ〜ん♪
じんぽ〜ん♪





まあ、、昼間だし居ないわけ。

じゃあ、ってんで、契約書上で”管理の都合で緊急避難的に部屋に立ち入ることがある”と定めていることを援用して、鍵を開けてはちべいとミツルで部屋を(入らないで)覗いてみた!

すると、

あれ?模様替えしてる?!


airbnb用と思しき派手なソファーを撤去してるのよね。

あれれ?と思ったんだけど、先日乗り込んだ時に、やりとりの証拠用に
コンパクトデジカメで動画も撮ってたの。
そのときに家具が映り込んでたんだよね。それが、たしか当時のairbnbの募集写真にも写ってる。

その後、「誰が来たんだよ!訴えるぞ!」
と客付けに何度も文句を言ってきたらしいんだけど、そもそも相手を特定してない(この無断民泊をやっている借主、貸主の顔を覚えてないときたよ、、、w)し、訴えるべき損害の算定がまず不可能なので、スルー♪

やたらとウルサいな、と思ったら、どうやら、そのvideo(相手は静止画と思ってたらしいけど。)
に写っていることがヤバい、と思ったみたい。で、模様替え、と。
想像だけどね。

もしや?と思ってairbnbのサイトを見たら、掲出を止めている。やった〜!!

え?中国人向け民泊サイトに載ってるかもって?!汗
「住百家(ジュバイジァ)」「自在客(ジザイキャク)」「途家(トゥージァ)」
チェックしたわ、、。なかった!

地図で検索できない「自在客」の検索はめんどくさかった、、涙



うーん、でもまだ民泊用の部屋みたいだぞ?!
Please make up room、とかいう看板がドア内側に下がってたし、、怒



もろもろめんどくさいよ〜。
くそーくそーくそー!!ヽ(`Д´#)ノ
しっぽをつかんだら、絶対5ヶ月分ふんだくってヤル!!



つづくかもね♪

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恥辱3/無断民泊(T.T)

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こういう超可愛いのと暮らしていると、しょーもない入居者対応へのガッツがニブ気がするよ、、(^^;;



うぃっす!ミツルっす!!


ポケモンGOのDL、appstoreに制限がかかってて検索できなかったり、直リンクからDLしてもナントカクラブの会員登録がシステムダウンしてできなかったりと、意外と手間取ったよぅ。

歩けるから健康に良さそうだけどね。


さて、無断民泊!



はちべい(管理の方)とミツルで物件に行ったんさ。(どこの人?!w)

部屋の前ではちべいと相談。


「外人だったらどうすべね?」

「カタカナ英語でも”管理のモノですが、airbnbのお客さんですかね?”ときくべ。」

「いちおう、対応品質の向上のためとか言って、ビデオ回しておくベ。」

「誰もいなかったら管理の緊急対応の名目で鍵だけ空けて写真だけおさえるべ。」

むちむちロシア系パツキン美女とかで、カモーン、ウ・タ・マ・ロ♪とかいわれたら、どっちがイク?!」

など、重要なことを打合せ、いざ!

ぴんぽ〜ん♪

ドキドキドキドキドキドキドキドキドキドキドキドキドキドキドキドキ




(ロシア人美女だと、だすびだーにゃ、とかじゃないとダメなのかな?)





「あーい」(あれ?)

と、入居者が出てきたじゃないか!!



「あ、近くの部屋がウルサいという申告があって、いま、注意したんですが、ウルサくなかったですか〜w(汗)?」

みたいな、話で誤魔化して、はちべいとミツルはすごすご帰りました、、。


どうも、この無断民泊、すくなくとも完全引っ越しして専用の部屋で民泊しているんじゃないみたい、、。

でもさ、airbnbのサイトには部屋を載せてるのよね、、。


さっそく契約書のairbnb禁止条項の追記(airbnbなどのサイトに載せたら、民泊事業に供したと見なして、即解除、とかとか。)をしたわ!!

くそーくそーくそー!

なんだかすっきりしない展開よ。
恥辱よ、恥辱。(つまんなくてスマソ)


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恥辱3/無断民泊だよ!!(超涙)

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クッソウ、無断民泊だよ!!(超涙)


何の気なしに自分の物件をairbnbで見ていたら、
出てるじゃん、うちの物件の部屋が!!(T.T)

まだairbnbの使い方に慣れてないので、
あんまり上手くないんだけど、
物件所在地の地図のポップアップをクリックしたら、出てきたじゃん!うちの部屋!!(超涙)


そうそう、あの地図、必ずしも正確に位置を示してないので、要注意です。
調べるならちょっと広めに調べることがだいじですね。

うちの場合、部屋の作りがちょっと特徴的なので、
直ぐに分かったよ、、、。(くそぉー!)

それも2部屋!!ちいさい物件なのに!!



ありえん、。オートロックの門扉も壊されたし、、。(すぐに直ったけど。)


いくつか気づいた点を!


1)自分で建てる場合は、なにか部屋に特徴的なものがあると
  どの部屋か特定しやすい。

  たとえば、部屋の作りが左右対称になっている。
  「あ、こっちにこの柱が来てるってことは奇数番号の部屋だな!」
  「このアクセントクロスはこの部屋だ!」とか。

  ⇒無断民泊を特定するためだけにこれをやるのは、ちょっと合理的じゃ無いけどね、。w

2)都心に住もうと考え、かつ、なんかハシッコイ感じの若者は
  無断民泊くらいヤラカしてくる可能性あり。
  「ん?」とちょっとでも思ったら、なんとなく監視しておいたほうが良いかも。

3)契約書に民泊禁止条項と損害賠償額を定義しておくことは重要。
  更新や再契約の時点で入れておき、仲介さんに重要事項説明でもその旨説明してもらうよう、
  依頼しておく。

  この場合「損害賠償額はどのくらいの額が妥当か」というのがポイントになるよね、きっと。
 
  抑止力(←これがいちばんの狙い)にするなら大きい方が抑止力としても強くなるでしょうけど、
  一般的に考えて妥当な金額を超えるものは裁判などでも無効になるし、契約書の条文に書いても
  なんとなく感じが悪いことになる。
 
  判例とかあんまり蓄積されていない(と想像してますが、知ってたら誰かおしえてください〜。)
  のであれば、”相場”ができてないので悩みどころ。

  私の場合は、5ヶ月としてます。今のところ。

  まあ、宿泊事業用の部屋として使われたので内装だの設備だのはヘタるのでその修理とその工事期間中の空室損、
  周囲の入居者のQOL低下(そりゃ、●●人だのが旅行カバンを引っ張ってひんぱんに出入りしていたり、
  夜中騒いでいたりしたら、たとえば女子なんていやでしょ。)による入居期間の短縮、
  再募集の間の空室損、管理会社の見回りなどのコスト増、などなどを理由に考えてます。
  



対処については続く、、。ほんと恥ずかしいよぅ、、(涙)












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(続)恥辱の失敗談2

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不動産投資で失敗する近道
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おいっす!ヒガシダミツルっす。先週の続き!



「例の世田谷の勉強会を当初主宰していた白だか黒だか言うひと」の話。


なななんと、その白だか黒だかのオジサンは
その「勉強会指定工務店」からバックを強引に貰っていたらしい、。(^^;; 

仮にバック2割だったら1,000万円とかですよ、。工務店も泣いちゃうよね、。
なので、離れていった工務店も多数、、。
泣かされても、いまどき工務店も営業難だから、引き続き泣く泣くつきあう工務店もいるらしい。
奴隷、ですな。まあ、バックコミッション分割高な見積もりを通してくれるなら自分は損しないからね。
この白黒さん、もともと工務店の息子さんだとかで、工務店の事業モデルに精通している
んだよね〜。どこをどうグレードを下げさせれば良いか分かってる。タチが悪いよ。


オレも何か水回りなどの設備がショボいよなぁと思ったら、バックコミッション分
ダウングレード、、


私のなけなしのオカネは、、、(涙)


メルセデス
そのちょっと太った人のベンツ
(最近Sクラスに変えたらしいんだよね。)

タニマチ
道楽のプロサッカークラブのタニマチ
(写真と文章は関係ありません、。タニマチって言えば相撲だよね。)

Hiroo03.jpg
自分の新築の家のドイツ製のキッチン
(イメージね(^^;)

に化けちゃいました、というワケ!(怒)


そりゃ、アパートの建築費も高くなるよね。(^^;;;

なので、見積もりで何か工務店に質問すると、この白黒さんが
代わりに大声で必死に回答、大家さんが自前の工務店を使いたいと言ったら、
”この勉強会から抜けてくれ”と。そりゃそうだ。カネは自分の奴隷工務店から取るワケだから。

まあ、世田谷あたりに敷地延長の土地に重層長屋を建てるのは良いアイディアなので、
最初っからコンサルフィーが300万円かかるとかいうなら、まだよかったんだけどね。
コンサルフィー名目は融資が引けないから工務店の見積もりにまぶして、、
とやっているうちに、歯止めが効かなくなったのかもね。


今は、自分が作った勉強会から追い出された(^^; とかで、別の勉強会を立ち上げ
渋谷でシェア物件(戸建てを建確後にコンバートする違法物件、、(^^;)の管理会社やってるけど、
EクラスのAMGが最近ベンツのSクラスにバージョンアップしてたよ。
きっといまのシェアのお客さんもキッチリ養分にされてますなぁ、、(^^;;
そもそも白っぽい名前なんだけど、このアコギさで今は”真っ黒クロスケ”さんと言われているらしい、、。。

もともと過去の金融取引でレバをかけすぎて自己破産したくらいだし、
昔からの仲間から起こされた訴訟の被告に何回かなったりしているらしいし、
(どう見ても運動に向かない丸々とした体型なんだけど)プロスポーツ周辺のことが好きらしいが、
金回りの面でめちゃくちゃやるので、サッカーだの格闘技系球技だのの複数の人から忌み嫌われている。
その評判の悪さは業界紙のひとたちもけっこう知っていて、いまは大手どころでは記事化されてないみたい。
あ、ちなみに長い文章かけないから、本を数冊出版しているけど全部ゴーストライター作ね。

まあ、当たり前だよね。」


金融のプロ、銀行マンさんも恥辱にまみれるんだわね〜。(^^;;

これを聞いてヒガシダが感じた教訓:


1)「ふつうは想像できないくらいヒドい奴!! 意外とそのへんにいる!!!(^^;」

→不動産投資をやる人って、融資が引ける高属性の人が多いけど、
   そんな普通に良い人たちが、今までの人生で会ったこと無い人達って、
   世の中結構居る。

   で、”情報の非対称性で儲けのポイント”、というそもそもアヤシめな
   ビジネスモデルである不動産業界には、
   そういう輩が(悪いことに)そこそこ多い、、。


2)「 ”無償 or 廉価の善意のサポート” なんてものを、(趣味のアマチュアならまだしも)”プロ”がやることはまず”無い”。」

  相手の時給を1〜5万円くらいと考えて、
  それに見合うフィーを取らない人は、
  ウラに ”本当に売りたい超高額な商品” が隠れている。

  元銀行マンさんは本を出版してたので信用したらしい。だけど、
  不動産投資の本、5,6冊書いたって、それで継続して食えることは
  ”絶対に” ない。
  出版は集客ツール、後光効果のためにやっていることが多い。
  
  もともと集客のため、将来の顧客リストのため、と明言しているなら
  別ですよ。まっとうな話ですよね。


3)「”なんかヘンだぞこいつ?”という感覚は、意外と大事!!」

  銀行マンさんも「なんでここまで工務店とのやりとりに介入してくるんだ?」
  と不審に思ったけど、言いくるめられたらしい。

  また、上記に書いてないけど、相続で兄弟で揉めたんだと。実家が近所で
  どうせバレるから揉めたことを開示して、その後それを
  「自分は”争俗”になれている」というのをウリにしてるんだけど、
  ふつうの感覚の人間はそこまで骨肉の争いにならないよねぇ。
  (いるかもしれないけどね。)
  コノカタ、相手(兄弟)が悪いと言っているが、
  地元で聞いてみたら実は相手の方が至極まっとうな人らしい、とのこと。(^^;

  ウラが分かればなるほどぉ、ということだったんだけど、
  そういうちょっとした ”あれ?ヘンじゃない??” という感覚は、意外と
  大事だったりしますよ。



長くなってゴメン!

ヒガシダミツルの妄想でした!




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恥辱の大失敗談2

肉欲団Z ブログに、ご訪問いただきありがとうございます。
当ブログにたどり着いたという事は、不動産投資について
興味があっての事だとは存じますが、
貴方の投資家人生において、まったく役にたたないと思います。

時間の無駄なので、基本スルーでおながいしますmm
ごく、たまに良い事が書いてある事がありますので、
宝探し気分で読むのも良いかもしれませんww

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。

肉マーク3

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ヒガシダミツルです!押忍!!(^^)/


こんどは日本の失敗談。知り合いの元銀行の方に聞いた話。
名前含めすべてフィクションですよ、フィクション!!(^^;;



「例の世田谷の勉強会を当初主宰していた白だか黒だか言うひとよ。
専業大家を標榜してるけど、要は不動産投資コンサル。
世田谷とか目黒に敷地延長の土地を買わせて、ロフト付きの木造重層長屋を建てさせるというモデル。


img_str_ngs.jpg
↑重層長屋ってこんなヤツね。(レオパレス提供)ふつう物件化するような敷地延長の土地には集合住宅が建てられないのが普通なんだけど、ぜんぶの部屋が直接戸外に出入りできるこのタイプのアパートなら建つんだよね。


白黒さんと面接で通過した人だけ勉強会には入れる。会費は年額6万円だったかなぁ、と。
これで月一回の渋谷の古いビルでのセミナー参加、
と勉強会運営側の皆さん(建築士、現場監督、管理会社、大家さんなどなど)
に相談ができる。

「勉強会のメソッドで重層長屋を建てて満室にしたら、
 最初の月の1ヶ月分の総賃料を成功報酬としてもらうだけ。」
という話だったんだけど、実は裏にはオドロキのカラクリが、、(^^;;

「高度なノウハウが必要だから」と工務店は勉強会からの指定だし、
指定された工務店とのやりとりに、勉強会がヤケに介入してくるわけよ。
たとえば土地を見つけたら勉強会指定工務店の設計士さんに建蔽、容積、
日影などを勘案したボリュームプランを入れて貰う。これは良いとして
”事前チェックが必要”と称してラフな見積りでも、勉強会を経由してしか貰えない。

(投資家は、土地のマイソク、建物の見積り書、賃料査定の3点セットで、
 融資の申し込みができる。)

たとえば、建築床面積35平米の部屋8部屋だったら当時は5,000万円くらい。安くはない見積もり。

その白黒さんによると、「木造だが4寸柱のガッチリした構造でベタ基礎、二重サッシ、防音もしっかり。
重層長屋はいろいろコストがかかるんだよ。」との説明だが、
実はオドロキのカラクリが当事者・関係者のヒアリングで判明!!

わたしはのちほど真相を知って悔し涙が流れました、、。(T.T)シ、シドイ

つづく!!









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