肉欲団Z

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トイレの神様

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
不動産投資の迷宮に迷い込んでしまって、サイバー空間を漂い何故かこちらにたどり着いたのだろうと想像しますw
前向きなアナタは不動産の知識を得たかったのかもしれません。
トラブルに見舞われて藁にもすがる思いなのかもしれません。
今の自分の置かれている状況からよりよくなる為の情報を収集するために検索した結果こちらにたどり着いたのでしょうか?
ですが、たぶん、きっと、おそらく、maybe  役に立ちませんww
まぁ暇つぶしに読んでいってくださいw
なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。
(コレ書いとかないと噛みつかれる時あるのよねww)
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12月25日しかも日曜日。

誰もこんなクソブログ見てねぇだろーーー

今年も残すところ1週間となりました!!
このブログも残り1週間??俺だけがクビ??よくわからんが、25日はお別れの記事を書けと指示された。
5の付く日担当の山吹色のお菓子だ。




今日の話はフィクションです。




とある平成築の戸建。




駅からも徒歩5分以内という好立地な物件だ。




もう8年ほど前の話になるだろうか、私はその戸建を格安の500万で手に入れた。




売主は住んでいた人の親族だそうだ。
住んでいた人は亡くなってしまったが、病院で亡くなられたので事故物件でもなく、室内も所々リフォームされており良い物件だった。
いわゆる相続物件というやつだ。




とても良い物件だったので入居付も問題無く、すぐに4人家族の入居者が決まった。




2年ほど経ったある日、入居者から退去の連絡があった。




退去理由を聞くと、娘さんが精神を病んでしまい、学校で自殺してしまったようだ。




そんな状態の家族を引き止める事など出来ず、翌月には引越しも完了した。




リフォーム会社の社長と私で退去後の確認に行った。2年の入居期間だったが綺麗に使ってくれていた。
二階のチェックが終わりかけたその時、リフォーム会社の社長が突然階段を駆け下りていった。




電話でもかかってきたのか?と思いつつも私も一階に降りた。
リフォーム会社の社長は何事も無かったように一階の建具の確認をしていた。




私『何かあったんですか?』
社長『いえ、なにも…』




全ての確認が終わり、補修箇所の見積をお願いし、家を出た。




社長『あの…2階のトイレの件なんですが…』
私『えっ、この家の2階にトイレはありませんよ!?』
社長『いや、あの…何でトイレを塞いじゃったんですか!?』
私『!?!?』
家に帰り、売主からもらっていた建築当時の図面を確認すると、確かにトイレがある…
全然今まで気が付かなかった…




リフォーム会社の社長にやはりトイレがあった事を伝えた。




社長『やはりそうですか…水周り、特にトイレや井戸は塞いじゃうと良くないんです。住んでる方達に良くない事が起きませんでしたか!?』
確かに…元々の住人は理由は知らないが亡くなっている…退去した入居者の娘さんも…




しかし、そういう風水や霊的なものを全く私は信じていません。




社長『どうしましょう?申し訳ないが、うちではここのリフォームは出来ない。費用はかかってしまうが、こういう物件を専門にやってる会社もしくはこういう物件でも気にせずやってくれる会社を紹介しますよ』




私は気にせずやってくれる会社を紹介してもらった。




社長の勧めで2階のトイレを塞いでる壁は取り壊すことにした。




壁の奥側の状況を確認し、今後のリフォームを計画する必要があった(便器の交換が必要かなど)ため、作業当日、私も現場に立ち会った。




壁が壊された瞬間、その場にいた全員が悲鳴をあげた。




壁、床、天井、全てに引っ掻き傷がついており、一面に血が酸化した黒に近い赤色が…




1番ゾッとしたのは壊した壁の内側にも傷跡がビッシリついていたのだ…




何も見なかったことにして、壊した壁を修復した。




そして、その二ヶ月後、私は1300万を手に入れた。




終わり。




それでは皆様、さようなら~!!


















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廃墟なんとか

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
不動産投資の迷宮に迷い込んでしまって、サイバー空間を漂い何故かこちらにたどり着いたのだろうと想像しますw
前向きなアナタは不動産の知識を得たかったのかもしれません。
トラブルに見舞われて藁にもすがる思いなのかもしれません。
今の自分の置かれている状況からよりよくなる為の情報を収集するために検索した結果こちらにたどり着いたのでしょうか?
ですが、たぶん、きっと、おそらく、maybe  役に立ちませんww
まぁ暇つぶしに読んでいってくださいw
なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
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5のつく日は山吹色のお菓子の番です。

たまにこんな事言う奴居ない??
『不動産投資をしてるのは世の中の為だ』
最近、廃墟なんとかかんとかの人をリスペクトしてる人と2人会った。
廃墟なんとかかんとかの事はよく知らないが、『長年空室になってる他人の部屋をリフォームして貸し出す』『貸し出した賃料は他人とリフォームした人で半分』
こんな感じ??
この2人も『世の中の為』『入居者のため』とか言うんだよな。なんの宗教だよwwww



それなのに地主との契約書は自分が不利にならないように作る。
利益の為にやってんだろ!!自分のためだろ!!なんで綺麗事ばかり言うんだ??と思ってたら本家のブログを覗いてみたら同じような思想なのな。まさに宗教www


きっとこう言う奴はお布施とか、ありがたいお言葉の為とかで教祖様の為にじゃんじゃんお金を注ぎ込むんだろうな。


こういうわけわからん奴に引っかかる奴は投資も経営も才能無いわ。





まぁ、それは良いとして、最近『廃墟なんとか…』をやろうと思ってる人をターゲットにした人達が増えて来た気がする。



『リフォーム費用だけで大家さん』とかな。
依頼する側は何もしなくて家賃が半分入ってくるから良いなwww



今日のまとめ
つまり、オマケで付いて来たようなボロ物件は廃墟なんとかの人達に任せれば良いって事な。



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物を安く買う方法

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
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お久しぶりです。山吹色のお菓子です。

どうやら肉会(定期ミーティング)が開かれたらしいが、私は参加していない。

今日は物を安く買う方法について書く。



実店舗で買うよりも安くで買う為にはネットで買えば良い。



Amazon、楽天、Yahoo!ショッピング様々あるが、それぞれ見て1番安いところで買えば良いwww



どこが1番安いか調べるのに有効な手段は、価格.comを使うことだ。



価格.comでは様々な家電やインターネットのプロバイダまでランキング形式で安い店を探すことができる。



しかし、価格.comはポイント分を考慮していない。



ポイント分も考えて総合的に安いのはどこなのか。。。



そういうときは
kakaku.com→skakaku.com
にかえると良い。



1円でも安いサイトで買ってくれ!!!






また会おう!!!!



























と、こんな内容で終わったら「こんなの誰でも知ってるんだよShine!」って声が聞こえて来そうだ。









ここからが本題だ。



皆さん、海外通販を利用したことはあるだろうか。



海外通販の代行業者なんてのもあるが、あんなの使う必要は全くない。



有名どころで言うとebayやアリババがある。海外通販と言うと「英語が~」とか「品質が~」とか思ってるかもしれないが、世界共通で売られてるものに対して品質が変わるわけでもない。



問題は言語だ。



商品説明はもちろん英語や中国語で書かれている。



しかし、商品購入ボタンを押してから販売者と直接メールでやりとりしなくてはならないケースなんて稀だ。



基本は購入ボタンを押したら金額を払って商品の到着を待つだけだ。



AmazonUSとかなら1週間程度で商品が届く。



そして、海外通販の1番アツイ時期がちょうど今頃の時期だ。



今年はイオンモールが初めて話題になったが、海外ではメジャーなイベントの「ブラックフライデー」だ。



海外のブラックフライデーはイオンモールの専門店の割引とは比にならない。



イオンモールのブラックフライデーに行った人ならわかるかもしれないが、「トイザらス」だけがものすごいセールをしていた。



そう。海外ではブラックフライデーはすごいセールなのだ。






さらに、ネット業界ではブラックフライデーが終わったら始まるサイバーマンデーというものがある。(今度日本のAmazonで始まるセールもサイバーマンデーだ)



サイバーマンデーが終われば次はクリスマスセールだ。



この時期は海外のネット通販では60%引き70%引きなどもある。



ぜひチャレンジしてほしい。






この先のステージは卸業者に口座を作る
メーカー直で仕入れをする。となる。
ここについては「やれる人」なら既にやっているだろうし、説明しなくてもできると思う。やってない人には一生かかっても「やらない」と思う。なので、詳しくは説明しない。



このステージになると面白い。2017年のカタログが10月くらいになると担当が持ってくる。商品としてはまだ購入できないが、どんな商品が来年発売されるのかわかる。



このステージステージまでなら弱小大家でもたどり着ける。



あとは掛け率の問題だ。



取引が大きければ大きいほど。。。



わかりやすいかどうかわからないが



1216のユニットバスがx万(2桁いかない)



すまん、出かけるからここまでだ。



また会おう。






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その電気工事やっていいの?

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
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山吹色のお菓子だ。ご無沙汰している。
10日に一回と言うのはかなり気が抜ける。まだ先だと思ってたら、あっという間だ…



前回へのブログへのコメントありがたい。
新築の土地以外(インフラや諸経費含む)が利回り18%くらいと言うのは中々良い方だと言うことがわかった。もっと探せば良い条件のところが見つかりそうだが。。。



今日は電気工事士について書きたい。

大家の中には電気工事士の資格を取ったと言う人も少なくないと思う。



特にセルフリフォーマーな人達は取ってる人も多いと思う。



私も以前取得した。電気の知識が無くても1週間くらい勉強すれば取れる。



ここからが本題だ。



見事電気工事士の資格に合格したからと言って物件のリフォームで電気工事をしていいのかどうかと言うことだ。
電気工事業法と電気工事士法と言う法律がある
正直あまり詳しくはない。



例えば第二種電気工事士の資格を取得した人が電気工事業を開業できるかと言うとNGだ。



既に電気工事業の営んでいる会社で実務経験を積まないといけない(確か3年間だったと記憶している)



この2つの法には色々な解釈があり、良いようにとらえれば全てOKで悪いようにとらえれば全てがNGだ。



自宅のリフォームはOKだが他はダメと言ってる人もいる。自宅のリフォームすらダメだと言ってる人もいる。
自分で作った法人にリフォームを発注(自分でリフォームをする)などのようなことをしている人もいると思うが、これは極めて危険だ。業法に違反していると思われる(何か抜け道があるのかもしれないが。。。)



また電気工事士の資格が取れたからと言って大家仲間の物件リフォームを手伝った(電気工事を行なった)というのもマズイと思う。



そもそもその工事が原因で火災が発生、入居者が死亡したとなった場合誰が責任を取るのだろうか。

じゃぁ何が出来るのか。
電気工事士の免状は各都道府県で発行されているので、管轄の担当へ問い合わせするのが確実だ。
私も機会があれば問い合わせてみようと思う。



セルフリフォーマーの皆様には趣味ではなく個人事業として電気工事(不動産賃貸業)を行なっているということを頭に入れ作業をやるかやらないか判断してほしい。



もしこのような作業であれば業法、仕法に引っかからずに電気工事士の免状を取得していれば実施できると確認済の人が居たらコメントにて教えて欲しい。

では、また10日後に会おう。
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みんな新築で何%で建てるの?

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スマホで書いてるからなのか、読みやすくするために入れている改行が自動的に消されてしまう・・・w


相変わらず読みにくいブログの山吹色のお菓子です。

5のつく日は私の当番です。



前回まではインターネット無料について書いたが、全然面白くなかった。他のブログやHPで詳しく書かれていない気持ちがわかった。書いててつまらない。



あれ。。。なんか文字がピンクだぞ。。。
まぁ、いいかw






で、今日は何の話にしようかと悩んだが、私のテーマ曲について話そうと思う。私は物件の補修をDIYでする事があるが、そのときに。。。



今日は購入する物件の対象について考えてみる。



題して、どんな物件がお好み??
今回は物件の築年数について考える。
①新築
と思ったが、今回は新築について深掘りしたい。



みなさんは「新築」やったことあるだろうか。



有名な施工会社で利回り5%とか7%とか。。。ざっくり調べたが、どの地域も最近はそのくらいの利回りで建築されている。



我々が儲かる新築を建てる為には、①建築費が安い②土地が安い。
を満たす必要がある

何を当たり前のことを。。。と思うかもしれないが、一般的に売られている新築は結構な額の土地値が含まれている。

要は土地の金額を省いた「建築費」だけでどれだけの利回りが確保できるのかが重要だ。

ちなみに7%くらいで出ている物件の建物だけの利回りは12%くらいだと言われている。

つまり土地をタダ同然で手に入れられれば7%の建築会社でも12%くらいの利回りがだせるということだ。



勿論立地やその他の条件で「家賃」が変わるので単純に考えることは難しいが。。。



私の知っている建築会社は建物だけだと利回り18%だ。つまり、建築費と同額の土地に建築しても9%だ。



建築費の半値の土地に建てれば12%超だ。



土地の仕入れ次第で新築も面白い。
みなさんは建物のみで利回り何%くらいで建ててるだろうか。ぜひ聞いてみたい。

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インターネット無料3

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
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完全にブログの存在を忘れていた山吹色のお菓子です。
今日は某有名ブロガーのセミナーにお忍びで参加する。このブログがアップされる頃にはもう終わって2時会に突入していることだろうか。。。
もちろん内容は墓場まで持っていく。
インターネット無料に関しての記事が3回目となるが、あまり需要が無いみたいだ。
今回で終わりにする。
前回コメントでWi-Fiの5GHz帯は屋外での使用ができないと頂いた。
電波法は難しいな。
w56だかなんだかの5GHzの電波は屋外でも使用がオッケーだ。使用するチャネルによって屋外でも使える電波はあるといことだ。
つまり、この屋外で使えるチャネルが使えるルーターを使えということだ。
ITに全く興味のない数多くの方はサッパリ何を言ってるかわからないと思う。だから俺もこの話はもう終わらせたい。
グレーついでにこの屋外で使用禁止だのどうだのってのは目を瞑ると言う手も・・・
そもそも屋外で使用してはいけないのは天気関係かなにかの電波の周波数と同じ周波数を使ってるからだとかなんとか。そして、ほとんどの無線ルータにはその邪魔をしてはいけない電波を検知するとそのチャネルを使用しないようになる機能がついている。
まぁ、そんな話は置いといて、
実際に無線ルータの接続と設定だ。
プロバイダが設置していったONUに無線ルータを接続する。接続する場所はWANだ。プロバイダから受け取っているPPPoEのIDとパスワードを無線ルータの設定で入れたらすぐにインターネットに接続が完了する。
ほとんどの物件では無線ルータ1台では電波が届かないと思われる。
ウォルボックスを繋いで複数の無線ルータを有線LANで接続する。無線ブリッジでやった場合は中継ルーターが故障した場合などに影響が大きくなるのでオススメはしない。
以下が無線ルータの設定のポイントだ
親機をRTにする
子機をBRにする
SSIDとパスワードを全ての無線ルータで同じに設定する
全てをステルスモードにする
親機のLANから子機のWANに接続
セパレートモードをオンにする
かなり突っ走ったがこんな感じでWi-Fi環境は構築できる。
因みに各部屋に有線LANを引きたい場合はVLAN付のスイッチを準備する必要がある。
我々のような貧乏人でも買えるVLAN付スイッチがコレガというメーカーから出ている。
各部屋でVLANの番号を分けてセキュリティを担保する。
各部屋への配線はNTT(電話)のウォルボックスを利用すると良い。各部屋のモジュラージャックと繋がっている。
まぁ、今時インターネット無料だとか、Wi-Fi無料とか言っても。。。って言われる方もいるが、俺の物件の入居者は結構使ってるみたいだ。
インターネット無料を提供するために業者に毎月数万円払うやつ。。。もう居ないよな???
後半かなり面倒になって走り書きしたが、質問はコメントにしてくれ。
また10日後に会おう。
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インターネット無料2

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山吹色のお菓子です。
未だに他のメンバーのブログを読めてない。
まぁ、いいか。
ところで、俺の記事、すごく読み難いな。
ということで、今回から改行を増やそうと思う。
で、なんだっけ、そうだ、インターネットのなんとかってやつだな。
偉そうに書くが、もっと良い方法は沢山あるだろうし全てが正しいわけじゃない。
先に言っておくが、個人で提供するWi-Fiサービスはかなりグレーだ。
インターネットを接続するためには光回線などの「通信回線」とインターネット接続サービスの「プロバイダ」との契約が必要だ。
で、グレーな要因の1つがこの「プロバイダ」の存在だ。
ほとんどのプロバイダでは帯域を共有で使うこと、つまり「第三者へのインターネット接続サービスの提供」を禁止している。
これは利用規約などを読めば書いてあるはずだ。
私が調べたところO◯Nにはそれを禁止する規約が無かった。(今はもしかしたらあるかもしれない)
どちみちグレーだ。
もし、我々大家が契約したインターネット回線を使用し入居者が犯罪行為をした場合、契約者である大家に責任を問われる可能性もある。
それでもやりたいのか・・・?というところだ。
プロバイダに対しての名目としては共用部の監視カメラ等接続のためのインターネット回線だ。と言ってもプロバイダ契約の時に何のために引くのかなんて聞かれないが。。。
入居者に対しては契約書を作った方がいい。
街の無料Wi-Fiサービスの利用規約などが非常に参考になる。
まぁ、とにかく、プロバイダの契約書は必須だ。プロバイダは価格.comにでも行ってキャッシュバックと維持費の安いプロバイダでも見つけてくれ。
契約の設置先にアパートの名前を書くが、必ず電話で確認が入る。
「◯◯アパートで契約希望ですが、大家さんと話は済んでいますか?また、部屋番号を教えてください」
と。
大家である事と、共用部で使いたいので、野外が設置先で、ウォルボックスを準備していると伝えると話が早い。
そう。工場の日程までにウォルボックスを準備しておく必要がある。
↓こういうやつだ。

こいつを電線引き込みの近くに設置する。
電線引き込みと言うのは↓こんなやつだ

恐らくこの引き込み位置の真下あたりに共用部のブレーカーや過去に繋いだ光回線や電話回線などの残骸が入ったウォルボックスが既にあるんじゃないかと思う。
その周辺にウォルボックスを新たに設置すれば良い。既存のボックスの中に余裕があるのであれば、そのボックスを使えば良い。
今回のまとめだ
・個人のインターネット無料サービスはグレーだ(嫌だと言うなら正式なサービスに申し込め)
・プロバイダと契約しろ!
・電線引き込みの位置とそこと繋がっているボックスを探せ!!
簡単な内容だな。
残りの流れは
・ウォルボックス同士の接続
・各部屋にLANを引き込む?
・Wi-Fiルーターの設置
そのくらいか?
もう飽きてきたんだが、続き必要??
今回はホントどうでも良い内容だな。すまん。
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インターネット無料

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こんにちは。山吹色のお菓子です。
2回目の投稿だ。
5のつく日は、私、山吹色のお菓子がブログを書く順番のようだ。
今月は31日まであるから1のつく日担当の奴は31日と11月1日の連日で投稿するのか。。。?
仕組みがよくわかってない。
未だに他の人のブログ記事は読んでいない。
前回、都市ガスでもサービスを提供してもらえると書いたが、それ以上でもそれ以下でもない。だから続きの話などは無い。
コメントをもらった分には回答したつもりだ。もし回答が無い、コメントしたけど表示されないって時はこの記事にまたコメントしてくれ。他人の記事が多すぎてよくわからんのだ。
今回は「インターネット無料サービス」についてだ。ITっぽい話が苦手な奴はポチだけ押して去ってくれ。
なんか知らんが、Wi-Fi無料だとインターネット無料サービスとは言えないらしいな。
Wi-Fiだろうと有線だろうとインターネット無料に違いないだろと思うが。。。
まぁインターネット無料なんてサービスはもう時代遅れなんだよな。今時はスマホで4G通信出来て、一般の人間が使うくらいの速度と容量は十分だ。
パソコンを使うという需要も減っている。
まぁそれでもインターネット無料と言うのは客付時にあったらラッキーな設備だ。
しかし、時代遅れの、あまり必要ないかもしれないものに対して数十万の投資をし、毎月数万円のランニングコストを払い続けるのは馬鹿らしくないか?
しかも、一度始めると辞め時が難しいのがこの手のサービスの特徴だ。
じゃぁ、どうするのか。
自分でやれば安くできる。
自分でネットの契約をして、機器を準備してインターネット無料のサービスを提供する。
そうする事で、初期費用は数万円、ランニングコストは数千円で済む。
まぁ、こんな事はちょっと考えることができる大家ならやってることだな。
いろんなブログにも書いてある。
が、もう一歩欲しい残念な記事が多い。
需要があるなら25日に手法について書こう。ないなら別の記事を書こう。
そうだな、コメントで5人以上が詳しい方法が知りたいと言うなら書くことにする。
さらばだ。また会おう。
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まぁ、読んでってよ

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今日から肉欲団のブログで記事を書くようになった『山吹色のお菓子』です。
山吹色のお菓子がどんなものかわからない人はコメント欄に書かずにGoogle先生に画像で教えてもらってくーさい
あれは忘れもしない9月13日のことだった。。突然電話がなった。。。
山吹色『山吹色のお菓子ですが。。。』
団長『肉欲団の団長だ』
山吹色(にくよくだんってなんだよ。。。)
山吹色『えっ、だれっすか、にくよ。。。』
団長『君に10月からブログを書いてもらう事になった!よろしく頼んだぞ!!』
ツーツーツー
なんなんだよ!と思いつつ速攻でにくよくだんを検索した。。。うおーーーなんか変な奴らがブログ書いてる!!!
ってことで、それから必死に過去の記事を読んだわけですが、3日坊主の俺には非常に難しく、7月くらいのやつまでしか読んでない。
ぶっちゃげ、中の人がどんなメンツなのかはわかったけど、どの記事がどの人が書いてるのかさっぱりわからないw
1つ安心したのはくっだらない内容で良いって事かwww
で、第一回目に準備した内容がボツになってしまった。意外とルールが厳しいのな。
まぁ、誹謗中傷した相手がメンバーの中にいたら却下されるわなwww
ということで、今回は別の軽いネタだ。
すでに長くなってしまってるが、すぐ終わるから最後まで見ていけ。
物件のガスについてだ。
プロパンガス屋を使うと色々設備が。。。とか言うだろう?あれな!都市ガスでもできるから!!!!!!!!!
但し戸建物件みたいな弱小ではできないけどな!!!
ガスの単価ってクソ安いから他社にされないのであれば喜んで設備や労力や現金を投入しますからああああああああ!
(だからって過剰な工事や設備を要求しちゃだーめよ)
なんか定期的に書かなきゃいけないみたいだから、また会おう!さらばだ
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