肉欲団Z

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内覧会のルール



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どーも、しくじり大家です

ちょっと書かない間に一気にランキング下がってしまいました(^^ゞ

先週末に風邪を引いてしまい、ブログ更新する気力を無くしてたのです
家でFacebookをみていると、先週末もチラホラと内覧会があった模様。。。いいなぁ


そうそう、少し前に内覧会に行った方が勉強になるって書きました
とはいえ、自分勝手に参加されてもオーナーさんにとっては迷惑なだけ

そこで、内覧会のルールでも書いてみようと思います


まずは、必ず守らなければならないこと

①汚さない、傷つけない


入居前のキレイな状態を見学させてもらうのですから、元の状態のままにしなければなりません
自分の物件だと思えば、当たり前のことですよね
バッグを持ちながら内見しない、室内で飲食をしない、ゴミは持ち帰る
スリッパ持参が基本です
(そういえば、軍手を支給された内覧会もありました)


②設備に触るときは許可をもらう

工事が遅れてしまい、未完成の場合があります(引き戸が固定されてなくて、危うく倒してしまいそうになった過去あり)
勝手に触らず、一声かけてからにしましょう
内覧禁止の部屋とか(直近で入居が決まっている等)、オーナーさんから言われたルールは必ず守りましょう
トイレを使うなんてもってのほか。到着する前に必ず済ませておきましょう


③大声で話さない

特に新築の場合、近隣と揉めていることがあります
そうでなくても、住宅街のアパートなんか厄介者扱いされます
そんな中、大勢でやってきてうるさくしたらどうなるか。。。
屋外でお金の話をするのもやめましょう。どこで誰が聞いているか分かりません



その他注意事項

・差入れを持っていく時は、かさばらないものを


何人もの人から差入れがあると持ち帰るだけでも大変です
内覧会終了後に懇親会(飲み会)がある場合、オーナーさんも車では来ていません
気配りこそが一番の差入れだと思うのですが、いかがでしょうか


・現地には自力で辿り着く

勝手に遅れて、場所が分からないからとオーナーさんに電話するのはやめましょう
現地では、オーナーさんは引っ張りだこです
せめて、他の参加者に電話するとか、少し機転を利かせましょう


・ドタキャンしない

内覧会だけならまだしも、懇親会に参加表明しておきながらの当日ドタキャンは、甚だ迷惑です
お金は請求される前に自ら払いましょう


・気付いたことはオーナーに伝える

ここから先は、個人的な意見が強いかもしれませんが。。。
基本的に、オーナーさんはいろんな意見を聞きたいはずです
自分では気付けなかったことに気付けることで、募集や運営に良い影響があるかもしれません。それを期待して内覧会を開いていることが多いです
だから、一通り見せてもらっておいて、「素敵ですね~」の一言で済ますのは失礼ではないかと思います
せめて、具体的にどこがどのように素晴らしいかを説明すべきだと思うのです

オーナーさんが大御所で、完全に勉強させてもらう立場だった場合は、質問をしましょう
疑問に思ったことを、素直に聞いてみましょう
素人の素朴な疑問が、むしろ入居者目線に近いことがあります
だからと言って、オーナーさんを質問攻めにして独り占めしないように。デキる大家さん同士の会話を聞いているだけでも勉強になります


・近隣のライバル物件を事前にチェック

ポータルサイトで同じ駅の物件を調べ、近隣の傾向と内覧する物件の立ち位置をチェックしておくと、現地で気付けることが増えます
早めに到着して近隣を歩いてみるのもオススメです
オーナーさんの狙いを当てられたら、なかなかのもの
もし自分がこの物件のオーナーだったら、と思いながら内覧すると、「ここは素晴らしいから、自分の物件でもやってみよう」とか、「自分だったらこうするのに・・・」とか、いろいろアイデアが湧いてきます


・情報発信してよいか確認する

シークレット内覧会の場合、写真をFacebookやブログに載せるどころか、参加者以外の人に話してもいけません
秘密の差別化ツールとか、建築確認後にちょこっと直したとか(要するにグレーなやつ)、オーナーさんの不利益になることは墓場まで持っていきましょう
特に、呼ばれてない人に内覧会があったことを話すのは厳禁です
(あえて呼ばなかった人に限って、何で呼ばなかったとクレームするそうです。面倒だから呼ばれなかったというのに。。。)
不動産は情報戦、口が軽くていいことはありません

逆に情報発信してよい場合は、積極的にPRしましょう
特に業者主催の場合は、タダでプロの技を見せてもらったのですから、いかに素晴らしかったか宣伝しましょう
但し、顔出しNGの大家さんが多いので、顔が分かる写真の掲載はやめましょう
(特に知り合いでもない大家さんが写っている場合、後からクレームになることがあるので要注意です)


・有料内覧会に、ろくなものはない

正直、ほぼクズです
カモを集めているだけで、むしろ買ってもらうための餌でしかありません
知り合いの大家さんがいなくて内覧会にも誘ってもらえない場合は、まずは知り合いをつくるところから始めた方がいいでしょう
利害関係なく話せる人がいることは、強いです
頑張っても知り合いができない場合、貴方自身に何か問題があるのかもしれません。。。



いろいろ書いてみましたが、結局のところ、招待された立場であることをわきまえて、行動すればいいのかと
オーナーさんに、呼んで失敗したと思われたら次はありません


何か当たり前なことばかりでしたね、、、
私が出来ているかと言われると、、、書いててちょっと自信無くしてきました(-_-;)



これ書いてないよーとかあれば、コメント欄に書いて欲しいです!
しくじり大家のまとめなんて、信憑性ないですからwww




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投資家としての素質。。。



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どーも、しくじり大家です


前回のきゃつみんさん、初登場にして肉欲団らしい記事でしたね~www
丸投げ大家さん、どこで知り合ったのかな?


今週のダイヤモンドが話題になってるそうで、私もついつい買ってしまいました
流行のネタに便乗してクリックしてもらうのも肉欲団流w

内容自体は、不動産ブログの読者さまであればご存知のことばかりでしょう

しかし、さすが週刊誌というべきか、分かりやすくまとまっています

右肩上がりの大○建託、実際には新規受注額は落ちてて、リピーターで稼いでいたって事実は初めて知りました

捕まえたカモは、骨までしゃぶり尽くす、、、


これから不動産投資を始めようとしている人が読めば、かなりショックを受けるかも。。。

いや、Part4を読んで、これで勝ち組投資家になれる!ってますますポジティブ思考で突き進むのかなぁ



と、話題には触れてみたものの、やっぱり私では大したことは書けないので、ちょっと別の視点から


記事にはシ㋨ケンもやり玉にあがってますが、そういえばうちのヨメ、シ㋨ケン株で儲けたことを書いてましたっけ

直近5年間のチャートを確認したら、なんと20倍!

201706230032372ea.jpg

短期でみると乱高下激しくて、保有し続けるのもストレス溜まりそうですが、他の不動産業者も軒並み右肩上がり

ヨメも一時期含み損を抱えたり、思い通りにはいかなかったようですが、それでも購入額を考えたらなかなかの成績


どうして株買ったの?って、今更ながら聞いてみました

「当時安かったんだけど、掲示板に書き込みがあってこれから上がると・・・それで何となく買ってみた」


そんな動機で買うのかよってちょっと思いましたが、結果的にヨメの行動は正しかった訳です

別に無理して不動産を買う必要なんて無かったんです

これからは不動産投資だ!って思ったら、それで潤う不動産業者に投資する

「ゴールドラッシュで儲かったのは・・・」って話と一緒ですね
ごく最近ではコインランドリー業者の株価が上がってるらしい

ヨメの方が投資家っぽい

寝ながらスマホで調べてポチってるだけだし。。。
大家は労働を伴うし、所詮は個人事業主orz




うちのヨメ、株への投資額はお小遣い程度なので、大きくは儲かってません

でも、大きく負けることもなくて、毎年ちゃんとプラス

撤退することなく残り続けているあたり、投資家としての素質があるような・・・
シ㋨ケン含め不動産株は既に手放してるとのこと

私なんかより、よっぽどセンスあるような・・・


うーん・・・・・・夫の立場ねーし(自滅



そんなダメな夫に、クリックだけでも応援よろしくお願いします!
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値付け



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どーも、しくじり大家です


先週3回にわたって書いたリノベ団地ですが、申し込みがあったそうです

築50年、バス便、繁忙期でも無いのに、募集開始から2週間弱での申し込み!


オーナーさんはいつも慎重で、賃料も団地内では飛び抜けて高いし、そう簡単には決まらないと言うのですが、あれだけ素敵なお部屋ですから決まって当然です

もちろん、申込段階なのでキャンセルの可能性も考えなければなりません

でも、わざわざあの部屋に申し込みをする方ですから、目移りしてキャンセルは無いでしょう

申込者の属性も、狙い通りだったみたいですし



私の目に狂いはなかった(⌒∇⌒)




んじゃ、なんでお前はあんな新築全空アパート買ったんだって??


それは聞いちゃダメ~~~(>_<)





端的に言えば、客観的に見れるか主観的に思い込んでしまうのか、その違いでしょう

そういうことにしておいてください。。。(涙



ふと気付いたんですが、成功している大家さんにかぎって、自身の物件の値付けに常に悩んでいる印象があります

地元の仲介業者とか、知り合いの大家さんとか、いろんな人に聞きまわって決めてみたものの、本当にこれで決まるのか、、、って

内覧会でそんな話を聞いたりしますが、客観的に見ている私たちからすると、全然問題ないことが多いです

そしてほとんどの場合、間もなくして決まっちゃうんですよね~



逆に、失敗する大家さんって、値付けにそれほど神経を使っていない気がします

なぜか?


信頼する(?)業者の人が「大丈夫です!」っていうから安心♪


ちょっと極端な書き方かもしれませんが、内心はそんなところでないかと思います


でも、業者からすると、後からちょくちょく賃料変えられる方が面倒くさい

とにかく安心させておいて、大家を黙らせた方が都合が良い

別に賃料が高すぎて決まらなくてもいいんです。数か月空室でも業者にとっては痛く無いですから

どうしても決まらなくて大家が痺れを切らし始めた所で、自分たちに都合の良い賃料を提案する

楽して客付けできる、安い賃料に!
(または、フリーレントとか、ADアップとか。。。)




ええ、新築なのに賃料1万円下げたしくじり大家が言うのですから、間違いありませんっ!!



同じように高い値付けをしていても、その根拠というか、出所が全く違います


投資は自己責任ってよく言いますが、「自己責任」の意味を本当に理解しているのかどうか

自分で考え、自分で決めたことに責任をもって行動しているかどうか

成功大家さんとの分かれ道だと思うのです



しくじり大家がしくじった理由って、詰まるところ。。。Σ(゚д゚lll)




嗚呼、買う前の自分に伝えたい。。。


お前もうダメじゃん、って思った方、せめてクリックお願いします!
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立地論 (というか、変態万歳!w)



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どーも、しくじり大家です

リノベ団地の内見に衝撃を受けて書き始めた連載、1回だけのつもりが書き出すと頭の中でいろんなことを思いついてしまい、とうとう3回目です 
間に完済自慢のネタが入ってますが、スルーですw

誉めちぎってますが、実は部屋自体はまだ募集中です。というか、募集始めたばかりです

思い通りの入居者さんが入るか分からないのに、ここまで書いて大丈夫なの?

てか、ずっと空室だったら笑い者だよっ!!

って声がなんとなく聞こえてきました





全っ然、心配してません



このオーナーさんの物件はいずれもリノベ物件ですが、これまで客付けに困ったことは無いそうです

そりゃそうですよね。ここまでド変態ですから

マニアは必ずいて、感性がピタッと合えば、住んでくれるものです

しかもこの部屋、住みやすい工夫が至る所にあります

エロ変態建築士偉い先生の尖った物件がすぐ埋まることを考えれば、こちらの方がよっぽど機能的です



あっ、話変わりますが、S藤先生、東京変態ショー、、、じゃなかった、

東京建築賞3度目の受賞おめでとうございます!







話を戻します

このオーナーさんにとっては初めてのバス便物件で、入居が決まるまで時間がかかると覚悟しているそうです

至って冷静なんです

確かにこの団地、お世辞にも立地が良いとは言えません


一般的に、仲介が客付けするにあたって一番重要視するのは、立地

都心エリアでは、最寄駅から近いことを意味することが多いです


でも、駅からただ近ければいいってもんでもないと思うのです

昔紹介された物件ですが、新築、駅徒歩2分、利回りもそこまで悪くない物件がありました

サビれたローカル線では無くて、京浜東北線の駅徒歩2分です




「おぉっ!」と思ったか、「何かあるな」と思ったか、皆さんはどちらでしょう?



正解は、、、


西○口駅 徒歩2分





分かっていたものの、見に行きましたよ

肉欲渦巻くエリアでした!



女性はまず敬遠するでしょう

駅近のメリットが活かせるとは思えず、この物件はパスしました
(私のところにやってくる物件なんて所詮、、、)



住環境が整っている場所、例えば第一種低層住居専用地域って、駅から少し離れた場所に多いです

団地に贅沢な公園があるのは、駅から遠いので、まとまった土地が安く入手できたからと考えれば納得できます

20170614003257087.jpg


でも、マンモス団地で住人が多いため、スーパーやコンビニはそばにあります

ただ、駅から遠いだけなんです

オーナーさんは、「自宅兼事務所」として使う人を借り手としてイメージしてます

この景色を見ながらであれば、仕事も捗りそうです

20170614004404323.jpg


バスの本数は多く、10分以内でターミナル駅です(大型電気店もデパートもある駅です)

自転車でも通えます

駐車場もあるので、車通勤の方であれば関係ありません



駅から遠いデメリットよりも、それ以上に惹きつけられるモノがあれば、住もうと思う人は必ず現れます



前回の話にも関係しますが、鎌倉や逗子に住んでて都心まで通っている人、知り合いにいません?

私、職場含めて何人か知ってます


きっと、駅からも歩くと思うんですよ

ブラック企業勤めで帰りも遅いのに、何でこんなに遠いところに、、、

しかも、決して安くない(むしろ高い)のに

毎週土日に行けばいいじゃんって、私なら思ってしまうのですが


人間って、合理的ではないんです


多くの人が駅近物件を好むのは事実ですが、全員がそれを第一条件にしている訳ではない

ここに住みたいと思ったら、他の事はどうにか考えて住むものです



だからといって、駅から遠くても大丈夫!という訳ではもちろんありません

他と代わり映えしないアパートを買ってしまったら、賃料で勝負するしかなくなってしまい、本当に厳しい世界が待ってます


ええ、しくじり大家、身をもって体験してますから断言できます!!




なんか、涙が出てきました。。。



私も、随分と勉強して、失敗しない物件を選んだつもりでしたが、買付が通らずに買いたい病にかかってしまってからは買うことが目的となってしまい、判断基準がおかしくなりました

いや、ちょっと違います

正直にお話すると、他人の言っていることを鵜呑みにし、自分の判断基準を持っていませんでした

他にも買おうと思っている人がいるから大丈夫、そんな感覚でしたね。。。

小手先の知識ばかりを追いかけていると、基本を理解せず、ついつい周りに流されてしまいます


不動産の本質を理解し、自分の強みを理解していれば、誰も買わない団地であっても再生できるのです



最近スマホをいじってると、「キーボックスはできるだけ新品が良い」とか、枝葉の知識ばかり流している自称「空室対策コンサルタント」さんが頻繁に登場するのですが、、、

無料で提供できるネタなのでこの程度、なんですよね?

お金払ったら、目から鱗どころか、目ん玉飛び出るようなことを教えてくれるんですよね???


そんなウェビナー(って何??)に参加するくらいなら、デキる大家さんの物件を内見させてもらった方が、はるかに勉強になるんだけどな・・・


そうそう、東京ヘンチクリン大賞、じゃなかった、東京建築賞を受賞された先生が建てた物件の内覧会、頻繁に開催してますよ!
一度行かれてみてはいかがでしょう

次回の開催は、、、、



未定!




あっ、代わりにセミナーがありました


明日でした!! (まだ間に合います?)



変態好きも、そうでない人もワンクリックお願いします!
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団地リノベの詳細はこちらから

人の想いで不動産は変わる


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どーも、しくじり大家です


前回のブログ、予想以上に好評で、おかげさまで一気にランキング上がりました!!

皆様、クリックありがとうございました
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押したら戻ってきてね~

この物件、まだまだ書きたいことがあるんです

前回書けなかったことをもう少し書いてみたいと思います




その前に、、、

オーナーさんには事前に了解を取って掲載したのですが、
「肉欲団Zって、たしか毒吐きブログのはずなのに、、、どうしちゃったんですか?」と言われてしまいました。。。



いつもの調子で書いてよかったんすかね??

では、言わせてもらいます



あまりのボロ好きで、新品買った方がはるかに楽ちんなのに、そして誰も気づかないどーでもいい細部までこだわる、ド変態女性大家さんのブログはこちらです!!




うーん、、、disる言葉が思いつきませんっ!w

このオーナーさん、綺麗で品のある女性大家さんなんです

丸投げ大家さんの悪口ならいくらでも書けるんだけどw


にもかかわらず、リノベの話になると、なんでこんなド変態に変身するのでしょうか。。。




そろそろ本題に入りますw


団地は、建物と建物の間隔が広くてそこに公園があったりするため、狭小地に無理やり建てる昨今の住宅事情とはかけ離れた世界、と今回改めて感じました

容積が余ってるんだから実質タダで建て替えられるかも!?って思うのでしょうか

この団地でも、建替計画はあったそうです

しかしいろんな理由があったのでしょう、結局建て替えないことが決まり、その代わりに必要な修繕を行ったり、住みやすい環境を整備するために積立金を取り崩しているとのこと

外壁も築50年にしてはかなりキレイでした

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公園もこれだけ広いと、何もしないとすぐに雑草で荒れ果ててしまいます

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しかしこの団地では隅々まで手入れされていて、鳥のさえずりも至る所から聞こえてきて、とても気持ちが良かったです

緑化には、かなりのコストをかけているとのこと

でも普通、直接的メリットの無いものにお金をかけるのって、難しいですよね

公園整備よりも、エレベータつけろとか

500世帯以上のマンモス団地なので、その巨額の積立金で私腹を肥やす輩が現れたりとか

そんな人がいてもおかしくない



そう、この団地には健全なコミュニティが成り立っているのです

その場に行って、周りの雰囲気を感じれば、分かります

細部を見ればいろんなことがあると思いますが、健全なコミュニティが形成されていれば、邪悪な者は遠ざかるものです



コミュニティに成功した団地は強いです

某大手が手掛けたとある団地側マンションの話ですが、築30年以上経ったのに売却価格が下がらないのです

一時期、近隣に住もうと思って調べたことがあるのですが、売値も賃料もありえない金額なんです

築10年くらいの同条件の近隣マンションよりも高かったり

売れ残っている訳ではなく、戸数が多いから常にどこかが募集しているだけ

住んでよし、貸してよし、売ってよし、不動産投資の勝ち組ですね



しかし、コミュニティって結局は人なので、移ろいやすいのも事実

つい先日、武蔵小山が取り上げられてました

自分達で一生懸命ブランディングしたアーケード商店街、人気が出たら自ら商売するのをやめて、賃貸で楽して儲けるようになったとのこと

挙げ句、タワマン着工で、商店街を壊してしまうと


もっとも、自分達で頑張ってつくりあげたモノから利益を享受しているだけで、ビジネスとして非難されることではないと思います


そこに生活している人たちで魅力的な街をつくりあげ、結果として土地が高くなった

土地が高くなったことで新しい住人が移り住み、新たなコミュニティが出来上がる

更に魅力が増して土地値が上がるのか、廃れて下がるのかは、新しい住民達に委ねられているだけ



長々と書いてきましたが、今日書きたかったことは至ってシンプル



いい人の周りには、いい人が集まり、不動産の価値も上がる




堅実なシェアハウス運営している大家さんって、この辺りのことをよく理解しています

女性専用シェアハウスでも、住んでいる人同士の仲が良いと、部屋も共用部もどこもキレイなもの

しかしコミュニティがうまく形成されないと、男子禁制の秘密の園なんて、とても見れたもんじゃない、、、




このオーナーさんがこの団地の購入に踏み切ったのは、部屋から見える大きなケヤキ

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そう、この団地は、公園を整備したことでこのオーナーさんがやってきて、ボロボロだった部屋が蘇ったのです



しかもこのオーナーさん、入居者さんとのコミュニケーションも楽しみます

別の所有物件には、犬3匹と暮らしている入居者さんがいるとのこと

オーナーさんも犬を飼っていることから、家族ぐるみのお付き合いだそうです

入居者さんにとって、こんな大家さんなら住んでいて安心ですよね



この団地のお部屋、入居者自身で壁を塗り替えてもOKです

このオーナーさん、入居者さんから相談されたら喜んで手伝うって、目を輝かせて私に話すのです

変な入居者さんが入るなんて、ありえないです



蘇った部屋に素敵な入居者さんが住むことで、団地にまた一つ、活気が戻る

数百世帯のうちの1世帯の話ですが、それが積み重なった時のパワーは、、、




ハードである不動産がこれだけ高騰してしまった以上、今の時代を生き残るにはソフトで勝負するしかない、と思うのです



毎年のように新築物件が誕生します

ハードではちょっと見劣りしても、魅力的なソフトがあれば、勝てるかもしれない

最近のプレイヤーの多くは、自ら運営をしないで業者任せ。ハードに頼り切りなんです

例えば、高機能高品質の日本のガラケーに対して、iPhoneが世界を席巻して日本の携帯市場も変えたのは、アプリのおかげのように、、、



住まいの主役は、そこに住んでいる人




自分の物件の入居者さんを、まるでキャッシュマシーンのように言う人がいます

毎月ちゃんと払ってくれていればそれでいい

私、どうしても違和感があったんです

それでは入居者さんの視点で自分の物件を観察できず、気付かぬうちに居住環境を悪化させてはいないか

空室が続くと、部屋を埋めることだけを考えてしまい、大事なことを忘れがち

仲介に執拗にお願いしたり、ADを上積みしたり、そんなことをしないといけない物件に、どんな人が入るのか

本当は、この部屋に住みたいって思わせることに投資する方が、自然と流れができるもの




え?

理想論はどうでもいいから、どうやったら魅力的な入居者がやってくるようになるかですって??

そういえば、この団地の他の部屋が売却に出てたような、、、しかもボロのまま

買いたい人、います??




あ、でもその部屋、キッチンは途中で交換されてしまい、ごくごく普通のキッチンでした



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簡単にはマネできないんですよ





自分の頭で考えないで儲けようなんて、甘すぎるんです




ポチが多かったら続きを書こうかな、、、
まだネタがあるんです!!

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本当の不動産投資って何だろう?


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どーも、しくじり大家です

半年ぶりの投稿、、、皆様はお元気でしたか?

飛んじゃった読者の方はいない、、、ですよね?w



え??

こんなにランキング下がったら、誰も読みに訪れないですって???



そりゃそーだ (o^―^o)




それでも、今日は書きたいことがあって、書こうと思ったんです

なぜなら、、、



本日、肉欲団Zはブログ開設1周年を迎えました!!!



パチパチパチ !(゚∇゚ノノ"☆(゚∇゚ノノ"☆(゚∇゚ノノ"☆パチパチパチ!!!











半年も休んでたくせにっ!!



まぁ、結成30周年記念とかで、10年以上新曲出してないミュージシャンがテレビに出てくるのに比べれば、、、おんなじですねwww






今日はそんな話を書きたかった訳ではないんです。



先日、とある大家さんのご厚意で、セルフリノベ物件を見せて頂きました


そこは、団地


しかも、RC耐用年数切れ、、、


安く買って、適当にリノベして、安くて小奇麗な部屋ならいいやって人に貸すための物件、、、





あれ??

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手入れの行き届いた団地でした

ちょうど植木屋さんがお仕事してました




この団地、何か違う、、、



そしてお部屋に通してもらうと、




あれ???




写真だけでは伝わらないかもしれませんが、 居心地がとってもいいんです

古いけど、独特のヴィンテージ感があって、むしろオシャレな感じ

なんでこんな雰囲気が出ているのだろう??



写真に写っているキッチンとフローリング、50年前のものを、そのままを活かしているのです




普通、取り替えますよね?

でもこのオーナーさんは残したのです

ボロボロだったけど、自ら色を塗ったりタイル貼ったり、ガスコンロやコンセントにもこだわって、蘇らせたそうです
(換気扇上のステンレスの板はレンジフード代わりですが、頭にぶつからない寸法を考えたり角を取ったり、たった板一枚でもかなりのこだわりでした)

畳はさすがに張り替えてますが、でも和室のまま

普通、フローリングにして、つなげてLDK表記にしますよね?

募集に有利ですし、最近のリノベ業者ならきっとそうするはず

でも、このオーナーさんは意地でも残したのです



別に、安上がりに済ませるためではない

むしろ、新品買った方が安くて楽だったそうで、、、




そこまでして、何で残すのかって、思いません??



オーナーさん、このビンテージ感がたまらなく好きなのだそうです

処分したら、もう同じものは手に入らない

この風合いを気に入ってもらえる、同じ価値観を共有できる人に入居して欲しいのだそうです




更にこのオーナーさん、抜群なセンスの持ち主でして、


たとえば、このハンガー掛け



実はこれ、碍子(がいし)なんです



くぼみがあるからハンガーが引っかかると



この部屋に合うからと購入した新品のトイレットペーパーホルダー



"LI○IL" って書いてあるのがどうしても雰囲気を壊すからって、わざわざ上から貼ったそうです





芸能人にリフォームさせるテレビ番組が流行る昨今ですが、

こんなところまでこだわってやる人、どれだけいるでしょうか?



噂には聞いてましたが、ド変態な方でした!!ww


あ、女性大家さんに対してこんなこと言って、大丈夫かな(;´・ω・)




私が新築から不動産を始めた理由の1つに、私自身が新築好きというのがあります

でも、ここでこの家賃なら、築50年でも住んでもいいかもって思いました。いや、本当に

職場から遠すぎるし家族もいるし、現実には難しいですが、でもこのオーナーさんのこのこだわりに対する対価を考えたら、この家賃は安いと思うのです

近隣に、構造以外はほぼ同じ条件で同じ賃料の新築HMアパートがありましたが、そのどこにでもある室内写真と見比べたら、築50年の方が魅力的だと思うのです


だって、この部屋はここにしかないんですもの








帰りの電車で振り返りながら、ふと思いました


本当の不動産投資って何だろう?



答えは一つではありませんし、個々人で違っていて当然な話です


しかしながら、1棟目からしくじってきた私にとっては、このオーナーさんのようなやり方が腑に落ちるのです


ボロを再生して貸す、ということではありません。それは手段の話

昨今の不動産投資(特に最近始めた人の場合)って、他人より安く仕上げて、他人より安く貸しても利益を出せるかどうかで競っている気がします

想定賃料に比べて、(空室期間の損失に、AD、フリーレント等も加味した)実質賃料を考えると、どれだけ収入が減っても耐えられるか、我慢比べをやっているようなもの

でもこれって、思い描いていた不動産投資の世界とはかけ離れているはず

結果、コストを抑えることばかりに目がいってしまい、自分が得することしか考えられなくなる

全員がそうだなんて言いませんよ。でも、周りから聞く話って結局、こんなオチではないかと

そんなジコチューやってて、何十年もある、残りの人生を続けていけるのでしょうか?




不動産投資なんだから、利益が出るのは大前提です

私が言いたいのは、何をもって利益を上げるかってことです

利益って、、、本来は付加価値があって発生するもの

モノを仕入れて、それに手を加えて、利益をのせて、売る

これが商売の基本のはず

部屋を貸すのだって、同じだと思うのです




不動産は事業


不動産賃貸業なのに、金融投資だと思い込んで始めるから、つまり金だけ出せば得すると思っているから、 事業としての発想が無くなるのでしょう



本当に儲かる不動産なら、売りには出ないはずです

それでも訳あって売りに出ても、一等地の物件情報なんて私たち一般庶民の目に触れる前に消えます

私たちの目の前に出てくる不動産なんて、所詮は出涸らしです

他人が手放すような物件を買って、運営は業者に任せっきりで、それで本当に利益が出るのでしょうか?

基本に立ち返ると、どこにでもある部屋を同じように貸し出すだけで利益が出るなんてあり得ないこと、気付きません??





「安ければいい」というマイナス思考の不動産投資、もういい加減、 やめませんか?




異論反論ある方含めて、皆様ポチお願いします!!

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しくじり日記 お邪魔編 ~ しくじり大家のヨメです ~


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初めまして。
しくじり大家のヨメです。

主人がいつもお世話になっております。


お正月に、主人が突然「今まで内緒にしていたことがある。ごめんね」って言ってきました。

休日も私を置いてきぼりでセミナー行ったり飲み会行ったり。
もしやこれは昨年流行ったゲス不倫がついに我が家でも勃発か?
恐る恐る聞きました。



私 「何を内緒にしてたの?」

主 「肉欲団Zというブログをこっそり書いていたの」


人気ブロガーの仲間入りしたとかなんとかちょっと自慢もしてたけど、ほんと大した話じゃなかった。

一生ナイショにしてても良かったのに…。

(ところで肉欲団というのは何故「肉欲団」という名前なのですか?)



主人の突然の告白は、私にブログを書かせたかったからだそうです。
書くの面倒ですが、しつこいので少し書きます。



<不動産投資って儲かるの?>
私は3LDKの駅近で新築の素敵なマンションにいつか住みたいです。
憧れのマイホーム。

でも主人は「アパートなら、他人に部屋を貸したお金で、自分達の家賃が払えるようになるよ」言うから渋々OKしたのに、ローンや税金でお金残ってないみたいだし、言ってたことと全然違うし。

不動産投資って本当に儲かるんですか?



<不動産投資、面倒くさくない?>
いろんな人にお願いしたりお金払ったり、でも思うように部屋が決まらなかったり。
変な入居者入れると更に面倒だし。

不動産投資って人付き合いが好きでないとできないなって、主人を見てるとホント思います。

更に面倒くさい事が大好きな主人。
物件を自主管理すると言い出す。
一人でやってくれれば良いが、退去が出た際の掃除とかで貴重な休日駆り出される。
(しかもその労働の対価をハーゲンダッツ1個分で済ませようとするし)



<株のほうが楽チンじゃない?>
それより、不動産投資よりも、株の方が楽じゃないですか?
危なくなったらすぐに手放す事も出来ますし。

でも主人みたいに不動産投資で一攫千金を目指す人が増えたお陰で、私は不動産株で儲けさせて頂きました

(ちなみに買った株はシ○ケンです)

小型株中心なのでボンと増えてはいませんが、コツコツ稼げています。



最後に1つだけ
家族のために投資をする前に、家族との時間を大事にしてください。

私からみた主人の一番のしくじりは、そこだと思っています。
少しは家事を手伝ってください!




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不動産投資で最初からうまくいくことは、まずあり得ない

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
不動産投資の迷宮に迷い込んでしまって、サイバー空間を漂い何故かこちらにたどり着いたのだろうと想像しますw
前向きなアナタは不動産の知識を得たかったのかもしれません。
トラブルに見舞われて藁にもすがる思いなのかもしれません。
今の自分の置かれている状況からよりよくなる為の情報を収集するために検索した結果こちらにたどり着いたのでしょうか?

ですが、たぶん、きっと、おそらく、maybe
  役に立ちませんww

まぁ暇つぶしに読んでいってくださいw

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。
(コレ書いとかないと噛みつかれる時あるのよねww) 



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どーも、しくじり大家です


不動産融資に関してネガティブな情報が増えつつありますが、それでも不動産投資を始めようとしている方が多いと聞きます

これから不動産投資を始めようと思い、なぜかこのブログに辿り着いた方にお伝えしたいことがあります





1棟(戸)目は、ほぼ間違いなくしくじります!



自らの失敗談をここで晒したおかげで、先輩大家さんの体験談を教えてもらう機会が増えました

皆さん、最初は大概しくじっているんですよね

墓場までな話なのでここでは書けませんが、そう言えば、1棟目の失敗談を赤裸々に本に書いていた方がいました


そう、A親分です

20100204235413365.jpg
©ルィージ画伯w


福岡で購入した1棟目の中古アパート、半分空室の状態で購入してから5か月間も新規契約が取れず、ようやく決まった1室もADや家電購入などで家賃5か月分を使ったというのです


あのA親分でも、最初はどうしようもない物件を掴まされたのです


そこからどのように挽回したのか、詳細は本に譲ります
(10年近く前の本で、今では通用しないこともありますが、考え方といった本質的なところは今でも同じです。不動産投資を始めるのであれば必読書です)




以前参加したセミナーで、1棟目の経験が後々活かされて今に至っている、と話されていました

うまくいかなかったことでも、それを失敗と思うかどうか、そこが分かれ道だと



不動産投資は、机上の計算通りにいかないことだらけです

ピンチは必ず訪れます。それをどのように乗り越えられるか

ならば、深刻になる前に気付いて対処できた方がいいと思っています

最初から全てが順調にいきすぎると、綻びが出た時に対処が遅れてしまったり、あるいは手遅れになるリスクがあります



そして、ピンチを乗り越えるためには、不動産投資では人間関係が要だと思っています


物件を買うときも、部屋を貸すときも、トラブルがあった時も、そして売却する時も、コミュニケーションが不可欠です

雇われサラリーマンなら、苦しい時に逃げたとしても、給料はもらえます

でも、大家は逃げられません



サラリーマンを辞めたくなるのは、突き詰めると会社の人間関係がうまくいかない時だと思います

でも、大家になったらより多方面での人間関係が発生します

コミュニケーションが苦手では、不動産投資は苦痛でしかないのです



私の物件が満室になり、飲み会で上機嫌になっていたところ、ある先輩大家さんからこう言われてしまいました

「自分の力だけで満室になったと思うなよ」


普通であれば、「おめでとう!」と言ってもらえる場面です

でも、その先輩大家さんが正しいです。契約まで進めてくれた仲介さんのおかげであり、決めやすい物件となるようアドバイスをくれた先輩方のおかげで満室になれたのです

このことは、いつまでも忘れません



狼さんにもお世話になりました

全然決まらなくて相談しようと電話したら、いきなり怒鳴られたことがありましたね

詳細は書きませんが、そんなんじゃ決まらないのに何やってるんだ! ってことでした

わざわざそこまで言ってくれるなんて、今では本当に感謝しています



他にも多くの方々から、様々なアドバイスを頂きました

そんな素敵な出会いがあったおかげで、これだけしくじってもまだ大家として生き残れていると思っています

この場をお借りしてお礼申し上げます





このブログに辿り着くことで、不動産投資で人生を狂わせてしまう人が少しでも減ることを切に願っています



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友達に貴方の物件を売れますか?

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
不動産投資の迷宮に迷い込んでしまって、サイバー空間を漂い何故かこちらにたどり着いたのだろうと想像しますw
前向きなアナタは不動産の知識を得たかったのかもしれません。
トラブルに見舞われて藁にもすがる思いなのかもしれません。
今の自分の置かれている状況からよりよくなる為の情報を収集するために検索した結果こちらにたどり着いたのでしょうか?

ですが、たぶん、きっと、おそらく、maybe
  役に立ちませんww

まぁ暇つぶしに読んでいってくださいw

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。
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どーも、しくじり大家です

「コンサル」でお題が出てるみたいですが(違います?)、
私、コンサルに依頼した経験がないのでよく分かりません
(なんでコンサルを頼むのでしょうか?)

でも、高額なセミナーに参加したり、高額なDVDを購入したことはあるので、そちら系の方の養分だった自覚はあります

深みにはまらずに抜け出せたので、まだいい方だったのかもしれません

もし地方のRCに手を出していたら、不動産投資家として規模は大きくなれたでしょうが、負債額も大きく、今以上に首が回らない状態になっていたかもしれません

うまくいった可能性も無いわけではないですが、それは確率の問題であり、投資ではなくてギャンブルなわけで。。。



深みにはまらなかった理由を考えていたら、ある人を思い出しました


不動産投資家を目指して楽待や健美家を毎日チェックしてましたが
(当時はこの2つしかチェックしてませんでした汗)、既に価格が高騰していて希望通りの物件なんて出てきません

そこで、掲載されている物件自体は買わないけど、傾向の近い物件を見つけては、その業者に問合せていました

直接会って話をすれば別の物件を紹介してもらえるかも、という淡い期待を込めて

(書きながら振り返ってみると、私、ほんとカモですね 汗汗)


そんな中、これはと思う物件が出てきました

他と比較して利回りが低い、、、でも立地の良い新築なので仕方ないかと

仲介業者はこれまで見かけたことのない会社です

一瞬迷ったものの、問い合わせてみないと始まらないので、問い合わせてみました


数時間後に電話があり、数日後に彼と会うことになりました

収益物件を扱う仲介業者と初めて会った時って、問合せた物件の詳細から始まる場合もあれば、保有物件数などの資産状況や勤め先・勤続年数の確認からだったり、営業マンによっても違うと思います

しかし彼は、他の誰とも違いました


不動産のイロハを説明し始めたのです


A4用紙1枚に、「昨晩まとめました」って感じの粗削りな体裁で、ポイントだけ書かれてました

確か、建物の構造の説明から始まった記憶があります



完全にド素人であると見抜かれてました


でも、一生懸命説明してくれるので、素直に聞きました

(素人には説教から始めるでんじゃらすお兄さんも、こんな感じなのでしょうか)



しかし、さすがに知ってる話ばかりだったので、何かのタイミングでぽろっと言ってしまいました


私、宅建持ってます、と



彼は、ホント驚いてました

これから不動産を購入しようとしているサラリーマンが、まさかそこまで勉強してるとは、と



それでなのかは分かりませんが、随分良くしてもらいました

竣工間際の新築物件を案内してくれたり、設計図も何棟分ももらいました

会うたびに、A3用紙に大量に印刷して持ってきてくれるのです。実寸大の設計図のコピーです

間取りフェチにはたまりませんでした

この時に目を肥やせたのが、後々の役に立ちました



でも実は彼、仲介営業マンではありませんでした

二人で飲みに行くようになり、ざっくばらんに話す仲になってようやく知ったのですが、彼の本業は地上げ屋でした

格安で仕入れた土地を、権利関係などを整理して、ニーズに合った大きさに分筆して戸建て住宅として販売する

地上げ屋と言えば、バブルの頃の悪いイメージもあってとっても怖い人を想像しますが、彼は真逆で、人に好かれるタイプ

戸建てにできないサイズの土地に収益物件を建てることになり、興味本位でポータルに掲載してみただけとのこと



これはチャンスを思いました

川上物件を手がける人と仲良くなれたのです

私が手を出せる物件で、しかも好条件のものが出てきたら真っ先に紹介してもらえるかもしれない

「いい物件があったら紹介してください!!」と何度もお願いしました

最初は「分かりました!」と言ってくれてたのですが、その後何度会っても紹介してくれる気配がありません



そしてある日、彼は言いました


「知り合いには売らないことにしてるんだ」



え??なんですって???Σ( ̄ロ ̄lll)ガーン


どこの馬の骨か分からない人間に売るよりも、よい条件の不動産があれば知り合いに紹介してくれたっていいじゃないの!!

そう思いました


でもこの発想、今になって思うと大間違いでした



地上げ屋は、安く買った土地を高く売るのが仕事

しかも、なるべく高く

不動産投資家を目指す私は、投資対効果の高い物件が欲しいので、なるべく安く買いたい

純粋に考えると、取引は成立しないのです


知り合いだからと安く売ってしまっては、地上げ屋としての仕事が成り立たない

しかし、高い値段で売るための様々な工作を、知り合いにはしたくない


彼は私に対して、友達として良心的な対応をしてくれたのです

このことに気付いたのは、随分経ってからでした。。。お恥ずかしい限りです



仲良くなった不動産投資家の間で、所有物件の売買をすることはまず無いと思います

なぜなら、自分の売りたい価格では、相手はその物件を運用できないからです。その逆も然り

お互いそれが分かっているから、取引しない



逆に言うと、お友達価格で物件売ります!という話には、隠された理由が必ずあるのです

それは何か、よーく考えてみてください

巧妙に隠されているかもしれませんが、冷静になって考えると、案外当たり前な理由かもしれません



いずれにしても言えることがあります


友達だから安く売るなんて言っている人は、あなたのことを本当の友達とは思っていません



安くても儲かるからお互いWin-Win って、本当に??




不動産投資は事業です。お友達同士の馴れ合いなんかでは、できません


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サラリーマン大家と不動産投資家の違い

サラリーマン大家さんという名称も一般的になった(?)昨今、不動産投資も様々なジャンルがあります。
不動産投資の迷宮に迷い込んでしまって、サイバー空間を漂い何故かこちらにたどり着いたのだろうと想像しますw
前向きなアナタは不動産の知識を得たかったのかもしれません。
トラブルに見舞われて藁にもすがる思いなのかもしれません。
今の自分の置かれている状況からよりよくなる為の情報を収集するために検索した結果こちらにたどり着いたのでしょうか?

ですが、たぶん、きっと、おそらく、maybe
  役に立ちませんww

まぁ暇つぶしに読んでいってくださいw

なお、記事に登場する、人物・団体はフィクションであり、
クレーム、中傷、悪口、罵詈雑言等々、一切受け付けません。。
(コレ書いとかないと噛みつかれる時あるのよねww) 



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どーも、しくじり大家です

前回の都知勝代さんの記事に、たかだか1棟持っただけで先輩風吹かしてる人が登場しましたが、
あれ、しくじり大家では無いですからね!!




先輩風吹かすで思い出したんですが、私がしくじる以前(つまり、不動産を購入する前w)、とあるセミナーでご一緒したファ〇ナン〇ャル〇カ〇ミー系の方に誘われて、こじんまりとした懇親会に参加したことがあります

既に大家さんデビューを果たした方々と、デビュー前の私
全員、本業はサラリーマン

まだ勉強したての頃なので、サラリーマンがどうすれば不動産で収入を増やしていけるか、どんな話も新鮮に聞こえました

(当時の私にとって)すごく羨ましい物件を皆さん買っていて、 「いいもの見つけましたねー。どうやって手に入れたのですか?」と聞いたところ、

 「不動産は売却してはじめて成功したか分かるんだよ。だから俺たちまだ、どうなるか分からないんだよ」


今振り返っても慎重だし、むやみに煽るようなことも言わない、至極真っ当な話をしてくれたと記憶してます



いい時間になったのでお開きとなり、財布を取り出そうとしたところ、

「今日は奢るから、いいよ」と言われました

これだけ教えてもらったのにご馳走になるなんてできません、自分の分は払います!

「俺たちは経費で落とせるんだからさ」


好きに飲んだのに経費で落とせるなんて最高!って思ってました
(いや、今でもそう思いますがw)





でもこれ、今にして思えば、ちょっと違うと思うのです



本当に成功している専業大家さん達と飲む機会が増えましたが、奢ってもらったことはありません

必ず、割り勘

儲かってるんだから少しくらい多く払ってくれても、って、最初は思いました

でも、その発想が違う、というか、間違えなんだと

儲かってようが儲かってなかろうが、投資家として同じ土俵にいるのです


うまくいった話、失敗した話、相談事など持ち寄り、利害無しに話し合い、情報交換する大事な場

かといって、仲間意識で慰めたり、または褒め合うこともなく、ダメな時には厳しいことも言われる

そんな飲み会であればこそ、経費だと思うのです

奢ることも言わば投資であり、リターンがどれだけあるか、投資家であれば見極めるべきです

逆に、本当にお世話になった時には、損得考える前に最大限の感謝の気持ちを表すべきだと思うのです




話は戻りますが、奢ってもらった飲み会に誘ってくれた先輩大家さん、実は1年くらい経ってから、変なセールスレターを送ってきました

それ以来、連絡を断ちました

ショックでした。あんなに面倒見のいい、良いパパって感じの人だったのに、まさかねずみ講まがいの勧誘をしてくるなんて



忘年会シーズンに入り、不動産投資家や予備軍を集めた懇親会も数多く企画されていると思います

最初は、とにかくいろんな人に会うことは大事だと思います

将来、恩人となるであろう方と、どこで会えるか分かりません

しかし、すごく仲良くなった人に、足を引っ張られることも無いとは限りません

いろんな失敗をしながらも、いざという時に相談できる人を増やしていくことが、不動産投資で成功するために大事なことだと信じています



そんなことも頭の片隅に置きながら、でもやっぱり、

楽しく飲めたら最高♪

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